"Een zaak waar een klant kan telefoneren en internetten is niet te beschouwen als winkelruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW"

Bel- en internetwinkel is geen winkelruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW

In het huurrecht bestaan twee soorten bedrijfsruimte: bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (ook wel ‘middenstandsbedrijfsruimte’ of ‘winkelruimte’ genoemd) en ‘overige bedrijfsruimte’ als bedoeld in artikel 7:230a BW (een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is). Het onderscheid tussen de verschillende soorten bedrijfsruimtes is van belang omdat voor beide andere wet- en regelgeving van toepassing is. Hoewel het onderscheid niet altijd makkelijk te maken is, is de gedachte achter het verschil eenvoudig. De wetgever wilde ‘de winkelier’ meer beschermen dan de huurder van andersoortige bedrijfsruimte. Winkeliers zijn immers meer afhankelijk van hun locatie dan de gewone bedrijfsmatige huurder.

Om die reden geldt voor de huurders van 290-bedrijfsruimte ‘termijnbescherming’. De overeen te komen duur van de huurovereenkomst is namelijk gebonden aan bepaalde regels, waarbij het uitgangspunt vijf jaar is met na afloop daarvan een verlenging (van rechtswege) met vijf jaar (uitzonderingen daargelaten). Deze termijnbescherming zorgt ervoor dat ondernemers hun investeringen terug kunnen verdienen. Daarnaast genieten huurders van 290-bedrijfsruimte enige mate van huurprijsbescherming. Naast de termijn- en huurprijsbescherming bestaat er ook bescherming op het gebied van de beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de huurovereenkomst bijvoorbeeld niet zomaar opzeggen, maar moet daarbij voldoen aan één van de in de wet genoemde opzeggronden.

Bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW kan onder meer gedacht worden aan winkels, restaurants, benzinestations en sportscholen. Kort gezegd is een ‘290- bedrijfsruimte’ een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt.

Onder ‘overige bedrijfsruimte’ (artikel 7:230a BW) valt – kort gezegd – alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Hierbij is in beginsel geen sprake van een voor het publiek toegankelijk deel. Er kan onder meer gedacht worden aan kantoorruimte, fabrieken, een autoverhuurbedrijf, een bankfiliaal en opslagruimtes.

De huurder van overige bedrijfsruimte kan geen beroep doen op huurbescherming, voor hem geldt slechts de zogenoemde ontruimingsbescherming. Dit betreft de mogelijkheid van de huurder om de rechter na het einde van de huurovereenkomst te verzoeken om een langere termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden. Bij 230a-bedrijfsruimte geldt voor partijen dus een veel grotere contractvrijheid. Zo kunnen zij afspraken maken over de duur van de huurovereenkomst en de wijze van beëindiging, zonder dat zij gebonden zijn aan de (semi-)dwingendrechtelijke regels die van toepassing zijn bij de (ver)huur van 290-bedrijfsruimte. Wel gelden de bepalingen van het algemene huurrecht (artikel 7:201 tot en met 7:231 BW).

De door partijen aan de huurovereenkomst gegeven benaming is niet bepalend voor de vraag van wat voor soort bedrijfsruimte sprake is. Anders gezegd, ook al vermeldt het huurcontract dat het gaat om artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dan kan er toch sprake zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte. Uit rechtspraak volgt dat het er om gaat wat de huurder en de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad voor wat betreft het gebruik en de bestemming van het gehuurde, waarbij de inrichting van het gehuurde mede in acht wordt genomen.

Ter illustratie van het voorgaande kan de uitspraak van het Hof Amsterdam van 26 januari 2016 dienen. In deze zaak hadden partijen gebruik gemaakt van de ROZ model-huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte waar het om ging was een telecom/internetwinkel waar klanten telefoonkaarten en accessoires voor telefoons konden kopen, reparaties konden laten verrichten en (lange afstand) telefoongesprekken konden voeren, terwijl er eveneens dranken en andere consumpties werden verkocht. Het hof kwam tot de conclusie dat sprake was van 230a bedrijfsruimte, nu de tafels en stoelen die bedoeld waren voor klanten die wachtten op hun beurt aan de telefoon of de computer, de ruimte domineerden. Het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf kwam volgens het hof op de bezoeker in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren en internetten, desgewenst onder het genot van een drankje of een ijsje. Uit het feit dat partijen de ROZ-modellen voor 290-bedrijfsruimte hebben gebruikt, mag de huurder volgens het hof niet opmaken dat de verhuurder beoogde vrijwillig het strengere regime van 290-bedrijfsruimte op de overeenkomst van toepassing te verklaren.

Het gevolg van de kwalificatie van het gehuurde als 230a bedrijfsruimte was dat de huurder geen beroep kon doen op de voor huurders van winkelruimte geldende beschermende bepalingen.

Vragen over de op uw huurovereenkomst toepasselijke regels? Neem gerust contact op met mr. Lizelotte de Hoog of mr. Menachem de Jonge.

< Naar overzicht