Geschreven door
mr. J. (Joke) Mikes

Vanaf 1 januari 2023 is minimaal energielabel C (met een maximaal primair fossiel energiegebruik van 225 kWh per m2 per jaar) verplicht voor kantoorpanden. Label C is een opstapje naar energielabel A dat in 2030 verplicht wordt voor bedrijfsvastgoed. Deze verplichting volgt uit artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012. De labelplicht is niet op alle kantoorgebouwen van toepassing. Er gelden de volgende uitzonderingen:

  • De gebruiksoppervlakte van het kantoorgebouw én nevenfuncties is minder dan 100 m2;
  • Het gebouw waar het kantoorgebouw deel van uitmaakt heeft als hoofdfunctie geen kantoorfunctie, doordat de kantoorfunctie minder dan 50% van het totale oppervlakte van het gebouw uitmaakt. Bijvoorbeeld kantoren in detailhandel, hotels en horecabedrijven;
  • Alle kantoorgebouwen die zijn aangewezen als Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument, met uitzondering van kantoorgebouwen die alleen vallen onder Beschermd stads- en dorpsgezicht (ruim 400 gebieden in Nederland). Deze vallen wél onder de labelplicht;
  • Kantoorgebouwen die binnen 2 jaar worden onteigend, gesloopt of getransformeerd;
  • Kantoorgebouwen waarvan de investeringen om energielabel C te realiseren een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.

Bij de verhuur van kantoorgebouwen is de verhuurder verplicht om een energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken. Voldoet het kantoorgebouw op dit moment nog niet aan energielabel C, dan moeten er voor 1 januari 2023 maatregelen genomen worden om het kantoorgebouw te verduurzamen.

Sluiting kantoorpand
Het bevoegd gezag voor het Bouwbesluit – meestal de gemeente waar het kantoorgebouw staat – is verantwoordelijk voor de handhaving van de energielabel C-verplichting. Wanneer een kantoorgebouw op het moment van inwerkingtreding van de verplichting niet het juiste energielabel C of beter heeft, mag het kantoorgebouw op grond van die verplichting niet gebruikt worden. Het bevoegd gezag kan opleggen dat het kantoorgebouw niet als kantoorgebouw gebruikt mag worden, tot er alsnog een energielabel C of beter is afgegeven en geregistreerd. Het bevoegd gezag kan verschillende maatregelen nemen: van het geven van een waarschuwing tot het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of – bij herhaaldelijke overtreding – een bestuurlijke boete. Het bevoegd gezag zal per situatie afwegen welke handhavingsmaatregelen noodzakelijk en wenselijk zijn. Ook zal het bevoegd gezag de reguliere waarborgen in acht moeten nemen waaronder het proportionaliteitsbeginsel en de (overige) algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Naast deze bestuursrechtelijke sancties bestaat er ook nog een strafrechtelijke sanctie. Het niet voldoen aan de label C verplichting wordt namelijk gezien als een economisch delict.
Sluiting van een pand is ingrijpend voor zowel verhuurder als huurder, zodat beide partijen er belang bij hebben dat er niet handhavend wordt opgetreden en dus dat het kantoorgebouw voldoet aan de energielabel C verplichting. Sluiting van een kantoorpand resulteert in schade voor zowel verhuurder als huurder. Verhuurder kan het gehuurde immers niet meer ter beschikking van de huurder stellen en derft dus huurinkomsten. Huurder kan het gehuurde niet meer gebruiken en kan zijn schade mogelijk verhalen op de verhuurder, tenzij in de algemene huurvoorwaarden vergaande exoneraties zijn opgenomen. Ook een bestuurlijke boete kan behoorlijk in de papieren lopen.
De vraag rijst wie het bevoegd gezag kan aanspreken bij een verhuurd kantoorpand. Is dat de verhuurder/eigenaar, de huurder of allebei? Hier is vooralsnog geen eenduidig antwoord op te geven nu een en ander afhangt van de omstandigheden van het geval (wie is in staat de werkzaamheden uit te voeren, wie heeft de feitelijke zeggenschap over het pand, etc.) en de tussen partijen overeengekomen afspraken (zoals bijvoorbeeld neergelegd in de huurovereenkomst).
Voor verhuurders geldt ook nog dat zij het risico lopen dat, indien niet wordt voldaan aan de label C verplichting, dit gekwalificeerd wordt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Indien de huurder zich met succes op de gebrekenregeling beroept, kan hij aanspraak maken op huurprijsvermindering, schadevergoeding etc. Ook zou de huurder zich op ontbinding van de huurovereenkomst kunnen beroepen. Of een dergelijke vordering succes zal hebben bij de rechter, is afhankelijk van de specifieke situatie.

Voor wiens rekening komen de maatregelen?

De verantwoordelijkheid voor de verduurzaming van het kantoor is afhankelijk van de gemaakte afspraken. In beginsel moet de eigenaar van het pand zorgen voor de noodzakelijke vergunningen, ontheffingen en toestemmingen om een gebouw als kantoor te mogen verhuren. Hieronder valt dus ook de verplichting dat het pand energielabel C heeft. Huurders zijn alleen verantwoordelijk voor de verplichtingen die in het huurcontract zijn vastgelegd.
Kantoorgebouwen worden over het algemeen casco verhuurd. Met casco verhuur wordt bedoeld: alleen het omhulsel van het kantoorgebouw zonder installaties en voorzieningen. Bij casco verhuur is de huurder verantwoordelijk voor de inrichting van het kantoorgebouw. Zonder concrete afspraken is de verhuurder verantwoordelijk voor de verduurzaming van het casco kantoorgebouw, zoals de isolatie van de buitenmuren en het aanbrengen van dubbel glas. Maar zaken die daarbuiten vallen, zijn voor de verantwoordelijkheid van de huurder. Denk aan het vervangen van armaturen of het aanbrengen van LED verlichting. Dit kan voor ’triple net’-huurcontracten en cascoplus weer anders liggen. Ook is de huurder verplicht om de verhuurder in de gelegenheid te stellen om verduurzamingswerkzaamheden uit te voeren.

Tussenstand
Op het moment van het schrijven van deze blog is de schatting bekend van de tussenstand per 1 april 2023 (bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland):

  • 57% kantoren met energielabel C of beter
  • 10% kantoren met energielabel D of slechter
  • 33% kantoren zonder energielabel.

Tips
Het is raadzaam om in nieuw te sluiten huurcontracten rekening te houden met de energielabel C verplichting en met de verplichting om in 2030 aan energielabel A te voldoen. Als een kantoorruimte voor de duur van 10 jaar of 5+5 jaar wordt verhuurd en het pand nog een label A heeft, dan is het verstandig om hierover nu al afspraken te maken. Hiermee is op voorhand duidelijk wat de afspraken zijn met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden in het kader van de labelplicht en worden discussies hierover voorkomen.
Bij lopende huurcontracten is het van belang om in kaart te brengen welke verantwoordelijkheden bij de verhuurder en welke bij de huurder liggen. Het begint natuurlijk met het opvragen van informatie over het energielabel van het gebouw. Dit staat vermeld in de huurovereenkomst of is op te vragen via www.ep-online.nl. Het energielabel is tien jaar geldig en moet daarna vernieuwd worden. Als het label lager is dan C, moeten er energiebesparende maatregelen worden genomen en kan de huurder de verhuurder vragen om een plan van aanpak, waaruit blijkt welke maatregelen de verhuurder gaat nemen en op welke termijn. Voor de huurder is ook van belang om te weten of, en zo ja in welke mate daarvan overlast is te verwachten.
Ten slotte verwijzen we naar de ‘infographic Beslisboom energielabel C kantoren’ die is te raadplegen op de site van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), waarin de route naar de Energielabel-C verplichting te volgen is   (https://www.rvo.nl/sites/default/files/2023-02/230224-Beslisboom-Energielabel-C-kantoren-v1.1.pdf)

Meer weten? Neem gerust contact met mij op!