| Op 8 januari 2026 treedt het vernieuwde DAEB Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie in werking. Dit besluit bevat een actueel juridisch kader met voorwaarden voor rechtmatige verlening van verenigbare staatssteun ter compensatie van ondernemingen die zijn belast met de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Met name voor financiële steunverlening ter realisering van betaalbare huisvesting biedt dit DAEB Vrijstellingsbesluit, ook wel het DAEB Besluit genoemd, interessante nieuwe mogelijkheden. In dit blog zal ik hier verder op ingaan. |
DAEB voor het aanbieden van betaalbare huisvesting
Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) zijn economische activiteiten die zich onderscheiden doordat zij het algemeen belang dienen. Het gaat kort gezegd om diensten die de markt niet uit eigen beweging aanbiedt of althans niet op de voorwaarden die in het algemeen belang wenselijk worden geacht. DAEB moeten door overheden als zodanig worden aangewezen. Voorbeelden hiervan zijn de bouw en verhuur van sociale huurwoningen door woningcorporaties, de publieke omroep en het verzorgen van openbaar vervoer op onrendabele lijnen.
In het vernieuwde DAEB Vrijstellingsbesluit onderkent de Europese Commissie dat ook het aanbieden van betaalbare huisvesting, indien nodig, aangewezen kan worden als DAEB. Sinds de vaststelling van de voorganger van dit DAEB Vrijstellingsbesluit is de betaalbaarheid van huisvesting in veel lidstaten volgens de Commissie een belangrijk probleem geworden. Dat probleem treft volgens de Commissie niet alleen kansarme huishoudens of sociaal kansarme groepen, maar ook de middeninkomensgroepen. Steeds meer mensen hebben het volgens de Commissie moeilijk om kwaliteitsvolle huisvesting te vinden tegen een betaalbare prijs. Om de druk op de lokale woningmarkten te verlichten, moeten daarom volgens de Commissie maatregelen worden genomen om de beschikbaarheid van huur- of koopwoningen tegen betaalbare prijzen te vergroten.
In het vernieuwde DAEB Besluit heeft de Commissie daarom een expliciete grondslag opgenomen voor overheden om van voorafgaande aanmelding vrijgestelde steunverlening te kunnen verlenen ter compensatie van de kosten voor het verstrekken van DAEB op het gebied van betaalbare huisvesting.
Aan het bedrag van die mogelijke compensatie heeft de Commissie geen drempel verbonden, omdat aanzienlijke investeringen in betaalbare huisvesting volgens de Commissie niet noodzakelijkerwijs aanzienlijke risico’s op concurrentieverstoring met zich brengen. Om verstoring van de mededinging te beperken, heeft de Commissie in het vernieuwde DAEB Besluit en in de bijlage daarbij wel meerdere waarborgen opgenomen. Die waarborgen zullen door overheden in acht moeten worden genomen als zij met toepassing van dit besluit op rechtmatige wijze compensatie willen kunnen verlenen ten behoeve van DAEB op het gebied van betaalbare huisvesting.
Eisen aan betaalbare huisvesting
De bijlage bij het vernieuwde DAEB Besluit bevat een reeks eisen waaraan diensten inzake betaalbare huisvesting moeten voldoen om in aanmerking te kunnen komen voor rechtmatige compensatie met toepassing van dit DAEB Besluit. Zo is onder meer vereist dat de huisvesting beschikbaar is voor huishoudens die als gevolg van marktresultaten en met name marktfalen, geen toegang hebben tot huisvesting tegen betaalbare voorwaarden. Ook geldt als eis dat woningprijzen of huurprijzen voor betaalbare huisvesting onder de marktprijzen moeten liggen en dat zij moeten worden vastgesteld op basis van transparante criteria, zoals het inkomen van het huishouden, de marktprijzen of de door de aanbieders van de huisvesting gemaakte kosten. Een andere eis is bijvoorbeeld dat de huisvestging dient te voldoen aan geldende minimale vereisten wat betreft kwaliteit, milieu en toegankelijkheid in de betrokken lidstaat. Ook is van belang dat de huisvestging als betaalbare huisvesting beschikbaar blijft voor een periode van in beginsel minimaal 20 jaar. In de bijlage bij het DAEB Besluit staan nog diverse andere eisen vermeld.
Voorwaarden voor rechtmatige verlening van staatssteun op basis het DAEB Besluit
Met toepassing van het DAEB Besluit mogen overheden de ondernemingen die worden belast met een DAEB financieel steunen ter compensatie van de met de DAEB gemoeide kosten, zonder dat die steun voorafgaande goedkeuring behoeft van de Europese Commissie. Om dat rechtmatig te kunnen doen, is van belang dat alle voorwaarden die in het DAEB Besluit worden gesteld, in acht worden genomen. Dat geldt ook voor compensatie ten behoeve van DAEB op het gebied van betaalbare huisvesting.
De algemene voorwaarden die het vernieuwde DAEB Besluit stelt zijn vrijwel gelijk aan de voorwaarden die al golden op basis van zijn voorganger, Besluit 2012/21/EU. Kort gezegd houden deze voorwaarden in dat de onderneming die wordt belast met het beheer van de DAEB moet worden aangewezen door middel van één of meer besluiten, dat het compensatiebedrag niet hoger is dan wat nodig is ter dekking van de nettokosten van de uitvoering van de openbaredienstverplichtingen waarop de DAEB aanwijzing ziet, met inbegrip van een redelijke winst, en dat erop moet worden toegezien dat geen overcompensatie plaatsvindt.
Om de administratieve lasten voor de lidstaten te verminderen, voorziet het vernieuwde DAEB Besluit met betrekking tot de controle op overcompensatie en rapportageverplichtingen wel in een aantal wijzingen ten opzichte van Besluit 2012/21/EU. De frequentie voor verplichte controle op overcompensatie is verlaagd en bepaalde rapportageverplichtingen voor de lidstaten zijn geschrapt.
In de plaats daarvan komt een nieuwe transparantieverplichting die per 1 januari 2028 zal ingaan. De lidstaten moeten er dan voor zorgen dat in een centraal register op nationaal of EU-niveau informatie wordt geregistreerd over steun die meer bedraagt dan 1 miljoen EUR per onderneming en per DAEB gedurende de toewijzingsperiode van de DAEB. Die registratie zal binnen twintig werkdagen na de verlening van de steun moeten plaatsvinden.
Met betrekking tot compensatie voor DAEB op het gebied van betaalbare huisvesting bepaalt de bijlage bij het vernieuwde DAEB Besluit specifiek verder nog waarvoor die compensatie kan dienen:
‘compensatie voor DAEB op het gebied van betaalbare huisvesting kan dienen ter dekking van de kosten voor investeringen in de bouw van nieuwe gebouwen, met inbegrip van de aankoop van grond, de aankoop van bestaande appartementen of gebouwen om te verbouwen of te renoveren, de verbouwing of renovatie van bestaande gebouwen (of individuele onderdelen van een gebouw), de kosten om de naleving te waarborgen van toegankelijkheidsvereisten voor ouderen of personen met een handicap, de kosten voor de naleving van milieunormen en de kosten voor adaptatie in functie van klimaatbestendigheid, alsmede de exploitatiekosten, indien nodig voor het beheer van de dienst’.
Belang voor de praktijk
In de praktijk werd al langere tijd uitgekeken naar een duidelijke juridische regeling voor rechtmatige steunverlening op het gebied van betaalbare huisvesting. Met de inwerkingtreding van het vernieuwde DAEB Besluit van de Europese Commissie is die regeling per 8 januari 2026 een feit. De praktijk zal moeten gaan uitwijzen hoe verder invulling wordt gegeven aan de eisen en voorwaarden die in die regeling zijn opgenomen. Duidelijk is wel dat hierbij input en interactie van verschillende betrokken spelers nodig zal zijn. Overheden hebben daarbij een belangrijke rol. Zij zullen op nationaal, regionaal of lokaal niveau niet alleen de behoeften aan betaalbare huisvesting moeten vaststellen, maar ook de gebruikte indicatoren en benchmarks voor situaties waarin huishoudens geen toegang hebben tot betaalbare huisvesting.
Vragen?
Mocht u hierover vragen hebben of in de praktijk aanlopen tegen andere vragen met betrekking tot staatssteun, dan kunt u uiteraard contact opnemen met een van onze specialisten. Wij zijn u graag van dienst.
Stel uw vraag aan onze experts Paul Adriaanse, Carolien de Snoo-Verhage of Jade Biemans
