Als gevolg van het coronavirus moeten horecagelegenheden sinds afgelopen zondagavond hun deuren gesloten houden. Vooralsnog gelden deze maatregelen tot 6 april a.s., maar een verlenging is zeker niet uitgesloten. Ook veel retailers sluiten hun deuren of hebben te kampen met een dalende omzet. Kortom, het coronavirus heeft (ook) grote gevolgen voor ondernemers.
Zo kreeg de eigenaar van een bekend café in Rotterdam afgelopen week direct een brief van de advocaat van zijn verhuurder, waarin werd aangegeven dat de huur gewoon door moest worden betaald. In de media wordt door de brancheorganisatie van retailers in de non-food dringend verzocht of de verhuurders van deze retailers drie maanden uitstel van de huurtermijnen willen verlenen. Dit zijn slechts enkele voorbeelden waaruit blijkt met welke problemen verhuurders en huurders op dit moment kampen vanwege het coronavirus.
Nu de ondernemer geen of minder omzet draait, komt de bedrijfsvoering in gevaar en is het de vraag of het hoofd boven water kan worden gehouden. Veel van deze ondernemers zijn huurders van bedrijfsruimte. Hoe kunnen zij voldoen aan hun exploitatieverplichting? En moet de ondernemer in deze situatie huur blijven betalen?
Exploitatieverplichting
Op grond van de huurovereenkomst heeft de huurder vaak een exploitatieverplichting. Dit houdt in dat de huurder is gehouden de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Doet hij dat niet, dan is hij bijvoorbeeld bij toepasselijkheid van het ROZ-model – na door de verhuurder in gebreke te zijn gesteld – een boete aan de verhuurder verschuldigd en kan de verhuurder schadevergoeding vorderen voor zover de geleden schade de boete overtreft.
Als de huurder op last van de overheid het bedrijf tijdelijk moet sluiten, dan zal het redelijk zijn als de verhuurder de huurder niet aan deze exploitatieverplichting houdt en de huurder ook geen boete oplegt. Er is dan namelijk sprake van overmacht. De huurder heeft simpelweg geen andere keuze dan de regels van de overheid opvolgen en de exploitatie tijdelijk te staken.
Maar als de huurder zélf besluit zijn winkel te sluiten in verband met het coronavirus, dan ligt de situatie net wat anders. Er is dan namelijk geen sprake meer van overmacht. Wellicht kan de huurder zich dan beroepen op onvoorziene omstandigheden, omdat de huurder de winkel bijvoorbeeld sluit in verband met de bescherming van de gezondheid van het personeel.
Gebrek
Door de verplichte sluiting hebben huurders dus tijdelijk geen inkomsten meer, maar wel kosten, waaronder de huurprijs. De vraag komt op of een huurder in zo’n geval aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
De huurder heeft, doordat deze het gehuurde niet kan gebruiken op last van de overheid, minder huurgenot, hetgeen mogelijk zou kunnen worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (hierna ‘BW’).
Als er sprake is van een gebrek dan moet de verhuurder dit gebrek in beginsel verhelpen. Tevens kan de huurder in het geval van een gebrek huurprijsvermindering vorderen, de betaling van de huur opschorten of een schadevergoeding vragen, tenzij dit in het huurcontract is uitgesloten.
Wil er echter sprake zijn van een gebrek, dan moet het gaan om een omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Maar is daar in het geval van het coronavirus sprake van? Het staat vast dat zowel de verhuurder als de huurder niets kan doen aan het virus en ook niets kan doen aan het feit dat op last van de overheid de bedrijfsvoering gestaakt moet worden.
Er is geen sprake van een gebrek, als het huurgenot is verminderd als gevolg van een feitelijke stoornis door een derde. Nu sluiting van het gehuurde op last van de overheid plaatsvindt, kan de verhuurder zich op het standpunt stellen dat het hier gaat om een feitelijke stoornis door derden.
De gevolgen van het coronavirus voor de huurder van de bedrijfsruimte kunnen dus niet zonder meer afgewenteld worden op de verhuurder door te stellen dat sprake is van een gebrek.
In de rechtspraak is de lijn dat omstandigheden die niet aan de verhuurder te wijten zijn, in de risicosfeer van de huurder vallen. Een voorbeeld hiervan zijn tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum. De verhuurder kan hier niets aan doen en dit valt daarom onder het risico van de huurder.
Onvoorziene omstandigheden en redelijkheid & billijkheid
Maar wat als de huurder in de huidige situatie de huur niet meer kan betalen? Is er dan nog een andere uitweg?
Wellicht zou de huurder een geslaagd beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW en zo (desnoods middels een procedure) bewerkstelligen dat de huurprijs verlaagd wordt of de huurovereenkomst (deels) wordt ontbonden. Of de huurder kan betogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder volledige huurprijsbetaling verlangt van de huurder.
Nu de situatie van het coronavirus zeer uitzonderlijk is, is de kans groot dat verhuurder en huurder met betrekking tot zo’n situatie contractueel niets zijn overeengekomen. Een dergelijke situatie is (gelukkig) ook nog niet eerder voorgekomen en daarom biedt de rechtspraak geen uitkomst. Het ligt daarom voor de hand dat verhuurder en huurder gezamenlijk tot een oplossing komen en daarbij de redelijkheid en billijkheid in acht nemen.
Wilt u meer informatie over het doorbetalen van huurtermijnen, uw exploitatieplicht of heeft u als huurder of verhuurder in tijden van het coronavirus andere vragen? Neem gerust contact op met één van onze huurrechtadvocaten.
