Wie een woning verkoopt, moet relevante informatie delen die voor de koper van belang kan zijn. Doet de verkoper dat niet, dan kan de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand zijn gekomen en kan de rechter de gevolgen van de overeenkomst aanpassen of schadevergoeding toewijzen. Op 6 februari 2026 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2026:199) in een sprekende zaak over een woning tegenover een veehouderij met vergunningen voor een megastal. Het twistpunt: als het risico op de bouw van de megastal later wegvalt, is er dan nog wel nadeel of schade? De Hoge Raad oordeelt dat er ook bij het wegvallen van het risico sprake kan zijn van nadeel of schade. Doorslaggevend is de vergelijking tussen de werkelijke situatie (te hoge koopprijs door het verzwijgen) en de hypothetische situatie waarin de koper wél juist was geïnformeerd (lagere koopprijs). Dat de megastal uiteindelijk niet is gebouwd, maakt dat verschil niet ongedaan.
De casus
In 2016 kochten kopers voor € 675.000 een woning tegenover een agrarisch bedrijf. Jaren eerder waren aan dit bedrijf onherroepelijke vergunningen verleend voor uitbreiding met een grote varkensstal. De verkopers van de woning wisten dat, ze hadden er zelfs tegen geageerd, maar meldden het niet aan de kopers. Een taxatie die de verleende vergunningen verdisconteerde, waardeerde de woning op € 485.000. In 2022 verkocht de veehouder zijn perceel en werd duidelijk dat de megastal er niet meer zou komen.
Het oordeel van het hof
Het hof erkende dat er sprake was van dwaling doordat de mededelingsplicht was geschonden, maar wees de vorderingen toch af. Het hof oordeelde dat nu de megastal niet werd gebouwd en de woning in waarde steeg, er geen nadeel of schade meer is. Vanwege het gebrek aan nadeel laat het hof na om de gevolgen van de overeenkomst aan te passen op grond van art. 6:230 lid 2 BW. De schade uit onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) werd om dezelfde reden op nihil gesteld.
De redenering wringt. Het hof nam namelijk als uitgangspunt dat de kopers, als zij wél goed geïnformeerd waren, de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht. Als dit wordt aangenomen, volgt daaruit dat het prijsverschil nadeel vormt, ook wanneer het later verzwegen risico is verdwenen. De latere waardestijging zou immers net zo goed aan de kopers zijn toegevallen bij die lagere (hypothetische) koopprijs.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad corrigeert het hof. Voor art. 6:230 lid 2 BW (wijziging van de overeenkomst ter opheffing van nadeel) moet de rechter de werkelijke situatie vergelijken met de hypothetische situatie zonder dwaling. Gegeven het eigen uitgangspunt van het hof, dat er een lagere koopprijs betaald zou zijn bij juiste inlichting, is het oordeel “geen nadeel” onhoudbaar. Er is namelijk wel nadeel, het prijsverschil. Hetzelfde geldt voor de schadebegroting uit onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Bij de gebruikelijke verschilbenadering bij schade uit onrechtmatige daad blijft de te hoge koopsom schade, ook als het verzwegen risico later wegvalt.
Ex tunc of ex nunc?
De Hoge Raad formuleert géén starre ex‑tunc‑regel voor art. 6:230 lid 2 BW. Een klacht dat uitsluitend omstandigheden van vóór of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst zouden mogen meetellen, wordt door de Hoge Raad in algemene zin onjuist bevonden. Wat telt, is de correcte vergelijking van de werkelijke en de hypothetische situatie; latere feiten mogen worden meegewogen voor zover zij relevant samenhangen met de schadeoorzaak. In dit geval leidt die vergelijking tot toewijzing van prijsverschilschade, ondanks het latere wegvallen van het risico.
Wat betekent dit voor de vastgoedpraktijk?
Deze uitspraak onderstreept het belang van transparantie bij de verkoop van woningen. Verkopers en makelaars doen er verstandig aan om omgevingsvergunningen, planontwikkelingen en vergelijkbare informatie proactief te delen en dit ook dossiermatig vast te leggen. Voor kopers loont het om gericht door te vragen naar verleende vergunningen en wanneer dubieuze omgevingsfactoren spelen, een taxatie te laten opstellen die die factoren expliciet meeneemt. Zo voorkom je dat de prijsstelling losraakt van de werkelijkheid en later tot discussies leidt.
Conclusie
Dit arrest onderstreept opnieuw hoe zwaar de mededelingsplicht bij woningverkoop weegt. Niet het uiteindelijk realiseren of wegvallen van een risico is beslissend, maar het vertrouwen dat de koper mocht stellen in volledige en juiste informatie bij het aangaan van de koop. Voor de praktijk betekent dit dat verkopers zorgvuldig moeten nagaan welke informatie wél gedeeld moet worden en dat kopers alert moeten blijven op mogelijke omgevings- en gebruiksrisico’s. Transparantie vooraf voorkomt geschillen achteraf. Dit arrest van de Hoge Raad maakt duidelijk dat het verzwijgen van relevante risico’s een dure vergissing kan zijn.
