De woningnood in Nederland vraagt om daadkrachtige maatregelen. Terwijl duizenden huishoudens wachten op een betaalbare woning, staan naar schatting tienduizenden panden langdurig leeg. Gemeenten en woningcorporaties spelen een sleutelrol in het benutten van deze leegstaande voorraad, maar de huidige Leegstandwet biedt daarvoor onvoldoende houvast. Slechts een beperkt aantal gemeenten heeft een leegstandverordening vastgesteld, en in de praktijk blijkt handhaving lastig door gebrek aan middelen en ondersteuning vanuit het Rijk.
15 oktober 2025
Om hier verandering in te brengen, zijn in 2021 via de Crisis- en herstelwet (Chw) tijdelijke experimenten gestart in de gemeenten Amsterdam en Utrecht. Deze gemeenten kregen extra bevoegdheden, zoals kortere meldtermijnen, verplichte ingebruikname en het opleggen van een last onder dwangsom. Evaluaties in deze steden tonen aan dat deze aanpak wél werkt: gemeenten kregen beter zicht op leegstand en stientallen woningen zijn opnieuw in gebruik genomen. Beide steden hebben het experiment verlengd. Met deze extra bevoegdheden zal het voor gemeenten lonen om een leegstandsverordening op te stellen.
Op basis van deze ervaringen is in juli 2025 een wetsvoorstel ingediend om de Leegstandwet structureel te wijzigen, de Wet aanpak leegstand. Het voorstel is op 15 juli 2025 in internetconsultatie gegaan en deze is op 9 september gesloten. Momenteel is de minister de reacties op het wetsvoorstel aan het verwerken. Voor gemeenten en woningcorporaties biedt dit voorstel nieuwe kansen, maar ook nieuwe verantwoordelijkheden. Hieronder worden de belangrijkste thema’s besproken.
Toezicht en handhaving: meer slagkracht voor gemeenten
Een effectieve aanpak begint bij zicht op leegstand. De meldingsplicht is daarom een essentieel instrument: eigenaren van leegstaande panden moeten dit melden bij de gemeente. Momenteel geldt deze meldplicht al in gemeenten deze plicht in hun leegstandsverordening hebben opgenomen op basis van art. 3 Leegstandswet. Deze melding vormt de basis voor toezicht en verdere handhaving.
Nieuw is de bevoegdheid voor gemeenten om energieverbruiksgegevens op te vragen bij de netbeheerder bij vermoeden van leegstand. Dit maakt het mogelijk om via bureauonderzoek sneller te bepalen of een woning daadwerkelijk leegstaat. De huurcommissie van de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) adviseert in haar reactie op de internetconsultatie om ook waterverbruikgegevens op te nemen, omdat die vaak nog betrouwbaarder zijn. De Woonbond, de belangenorganisatie voor huurders in Nederland steunt dit voorstel in haar reactie, maar benadrukt het belang van privacy en juridische waarborgen.
Een ingrijpende wijziging in het voorstel is de mogelijkheid voor toezichthouders om een woning zonder toestemming van de bewoner te betreden. Dit mag alleen in uitzonderlijke gevallen en vereist een machtiging van de burgemeester. De NOvA vindt dat de wettelijke grondslag hiervoor onvoldoende is omkleed met waarborgen en adviseert om expliciet op te nemen dat binnentreden alleen mag “indien en voor zover dat noodzakelijk is voor het toezicht op of de handhaving van de naleving van de Leegstandwet”.
Daarnaast krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren te verplichten hun pand binnen een redelijke termijn in gebruik te nemen. Dit vervangt het oude voordrachtsrecht, waarbij gemeenten zelf een huurder moesten aandragen. Die praktijk bleek inefficiënt en leidde tot afwachtend gedrag van eigenaren. Door de verantwoordelijkheid bij de eigenaar te leggen, krijgen gemeenten meer regie en slagkracht. In de leegstandbeschikking kunnen zij bovendien een maximale huurprijs vaststellen, wat extra bescherming biedt tegen excessen.
Verhuurregelingen en vergunningen: tijdelijk, maar niet vrijblijvend
Voor woningcorporaties biedt het wetsvoorstel praktische verlichting bij tijdelijke verhuur. De introductie van collectieve vergunningen maakt het mogelijk om één vergunning af te geven voor meerdere woonruimten binnen een complex of plangebied. Dit voorkomt dat per woning afzonderlijk een aanvraag moet worden ingediend, wat tijdrovend is voor zowel gemeenten als corporaties. Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, steunt deze maatregel dan ook in haar reactie op het wetsvoorstel. De maatregel is vooral bedoeld voor situaties van sloop of vernieuwbouw. Voor te koop staande woningen wordt collectieve vergunningverlening niet wenselijk geacht vanwege risico’s op misbruik en het ontbreken van huurbescherming.
Ook de regeling voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen wordt aangescherpt. In de huidige wet kunnen eigenaren een vergunning krijgen voor tijdelijke verhuur tot maximaal vijf jaar. Het wetsvoorstel brengt deze termijn terug naar twee jaar. Daarnaast wordt huurprijsbescherming opnieuw van toepassing verklaard voor woningen die op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) in het gereguleerde segment vallen. Dit betekent dat huurders weer aanspraak kunnen maken op bescherming tegen te hoge huurprijzen en onredelijke huurverhogingen.
Een vergunning mag voortaan alleen worden afgegeven indien de eigenaar bij de aanvraag kan aantonen dat verkoop van de woning redelijkerwijs niet mogelijk is. Hiermee wil de wetgever voorkomen dat woningen bewust tegen een te hoge vraagprijs te koop worden gezet, enkel om tijdelijk verhuurd te kunnen worden. Hoewel verlenging onder voorwaarden mogelijk blijft, waarschuwt de Woonbond dat dit het risico vergroot dat tijdelijke verhuur de norm wordt. Zij pleiten daarom voor volledige afschaffing van deze regeling, vanwege het risico op speculatie en het ondermijnen van woonzekerheid.
Een andere belangrijke uitbreiding betreft de reikwijdte van de wet: voortaan geldt deze ook voor onzelfstandige woonruimten, zoals studentenkamers. Dit voorkomt dat eigenaren via splitsing de wet omzeilen. Tegelijkertijd roept dit zorgen op. Tijdelijke contracten creëren onzekerheid en concurrentie, en lossen het tekort aan studentenhuisvesting niet op. De Woonbond benadrukt dat tijdelijke verhuur geen structurele oplossing mag worden, en dat misbruik actief moet worden tegengegaan.
Beleidskeuzes en prikkels: geen belasting, wel druk
Opvallend is dat het wetsvoorstel geen leegstandbelasting bevat. Volgens de wetgever zijn de voorgestelde maatregelen – zoals kortere meldtermijnen, verplichte ingebruikname en collectieve vergunningen – effectiever en minder belastend voor gemeenten. Een belasting wordt pas overwogen als blijkt dat deze aanpassingen onvoldoende resultaat opleveren.
In de evaluatie van de Leegstandwet is expliciet gekeken naar de voor- en nadelen van een leegstandbelasting naar Vlaams model. Een nationale heffing biedt weinig maatwerk, terwijl een lokale belasting gericht ingezet kan worden om excessen tegen te gaan. Tegelijkertijd vraagt een lokale variant meer ambtelijke capaciteit, terwijl een nationale regeling eenvoudiger uitvoerbaar is. De evaluatie concludeert dat het verankeren van de tijdelijke extra mogelijkheden uit het Chw-experiment in de Leegstandwet doeltreffender is dan het invoeren van een belasting. Pas als deze maatregelen onvoldoende blijken te werken, kan een leegstandbelasting opnieuw worden overwogen.
De Woonbond is kritisch en vindt het ontbreken van een financiële prikkel een gemiste kans om eigenaren tot actie te bewegen. Aedes steunt juist het besluit van de minister, omdat een belasting renovatieprojecten van woningcorporaties zou kunnen bemoeilijken en hun middelen onder druk zet.
Vooruitkijken: slagkracht, zorgvuldigheid en maatschappelijke urgentie
Voor gemeenten en woningcorporaties biedt het wetsvoorstel concrete handvatten om leegstand doelgericht aan te pakken. De nieuwe bevoegdheden vergroten de slagkracht, terwijl de vereenvoudigde vergunningverlening de uitvoeringslast verlaagt. Tegelijkertijd vraagt het wetsvoorstel om zorgvuldige toepassing: duidelijke definities, juridische waarborgen en transparantie zijn essentieel om misbruik te voorkomen en bewonersrechten te beschermen.
Hoewel het voorstel nog in behandeling is en de exacte inwerkingtreding onbekend blijft, is het verstandig om beleidsmatig alert te zijn. Gemeenten kunnen alvast nagaan of hun leegstandverordening voldoende basis biedt voor de nieuwe instrumenten, en woningcorporaties kunnen hun tijdelijke verhuurpraktijk evalueren in het licht van de voorgestelde regels. Niet om vooruit te lopen op wetgeving, maar om straks niet achter de feiten aan te lopen.
Want leegstand is geen kwestie van wachten op wetgeving — het is een uitnodiging tot handelen. Wie nu al nadenkt over uitvoering, draagt morgen bij aan woonzekerheid.
