Huurbescherming bij bedrijfsruimtes: let op de bedoelingen van partijen

Verhuurders van bedrijfsruimte weten dat het huurregime sterk afhangt van de aard van de gehuurde ruimte. De wet onderscheidt twee categorieën: middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte geldt sterke huurbescherming. Daartegenover staat dat huurders overige bedrijfsruimtes geen huurbescherming hebben. Zij worden wel door de wet beschermd in het kader van hun ontruimingsverplichting ingeval de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Partijen hebben bij dit type huurovereenkomsten volledige contractsvrijheid over huurtermijnen en over de beëindiging van de huur.

Tot voor kort was onzeker of partijen zelf kunnen afspreken dat de regels van afdeling 7.4.6 BW (het middenstandsbedrijfsruimte-regime) van toepassing zijn, ook als het gehuurde niet onder de wettelijke definitie van art. 7:290 BW valt. Met andere woorden: kun je een overige bedrijfsruimte vrijwillig onderwerpen aan de huurbescherming voor middenstandsbedrijfsruimtes door dit in de huurovereenkomst overeen te komen? In een geschil tussen een traiteur/cateringbedrijf in Den Haag en zijn verhuurder kwam deze vraag naar voren. In dit blog bespreken we eerst het juridisch kader, waarna we ingaan op de procedure bij de Hoge Raad.

Juridisch kader vóór 3 maart 2026

Het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kent twee regimes voor huur van bedrijfsruimte: afdeling 7.4.6 BW (artikelen 7:290-7:310 BW) voor middenstandsbedrijfsruimte en art. 7:230a BW voor de restcategorie overige bedrijfsruimte. De juridische kwalificatie van het gehuurde hangt niet uitsluitend af van de kwalificatie die in de huurovereenkomst aan de bedrijfsruimte wordt toegekend, maar vooral van het feitelijke gebruik en de inrichting van het pand. Dit betekent dat wanneer een ruimte feitelijk voldoet aan de wettelijke omschrijving van een middenstandsbedrijfsruimte, het -regime voor middenstandsbedrijfsruimtes van rechtswege geldt, ongeacht of al dan niet de contractuele bestemming van de bedrijfsruimte onder 7:290 BW valt.

Contractsvrijheid vs. dwingend recht

De regels van afdeling 7.4.6 BW zijn grotendeels van semi-dwingend recht ten gunste van de huurder. Partijen kunnen deze afdeling niet uitsluiten in de huurovereenkomst als de ruimte wel aan de eisen voor een middenstandsbedrijfsruimte voldoet. Maar kunnen partijen wel meer bescherming afspreken dan de wet voorschrijft? Deze vraag is door de Hoge Raad bevestigend beantwoord.

Verloop van de procedure

De casus

Sinds 1 april 2010 huurt de huurder, die een onderneming in catering, festivalcatering en traiteuractiviteiten drijft, een bedrijfsruimte van circa 50 m². Aanvankelijk was de Gemeente Rotterdam haar verhuurder, maar sinds februari 2022 is Stichting Deliplein als verhuurder opgetreden. Op 16 maart 2023 heeft Deliplein de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd tegen 31 maart 2024.

De huurder betwist de rechtsgeldigheid van deze opzegging. Hij stelt dat het gehuurde kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, dan wel dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst contractueel het middenstandsbedrijfsruimte -regime van toepassing hadden verklaard. Op grond van artikel 7:294 BW zou de opzegging uitsluitend geldig zijn indien daarin de gronden voor beëindiging zijn vermeld. Nu deze ontbreken, meent hij dat sprake is van een nietige opzegging.

De huurovereenkomst bevat elementen van beide wettelijke regimes. In de overeenkomst stond expliciet vermeld dat het ging om een “Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW”, bestemd voor gebruik als traiteur-/cateringsbedrijf. Het gehuurde beschikte over een toonbank voor de afhaal van maaltijden, wat duidt op een middenstandsbedrijfsruimte, maar werd ook gebruikt als keuken en opslagruimte voor externe cateringactiviteiten, wat weer duidt op een overige bedrijfsruimte.

Volgens de verhuurder betrof het een 230a-bedrijfsruimte, waardoor hij de huur eenvoudig kon beëindigen. Daarmee stond de vraag centraal welk huurregime van toepassing was: het beschermende regime van de middenstandsbedrijfsruimtes of het meer flexibele regime voor overige bedrijfsruimtes.

De kantonrechter

De kantonrechter oordeelde dat aanvankelijk mogelijk sprake was van een middenstandsbedrijfsruimte, maar dat de bedrijfsruimte uiteindelijk een 230a-bedrijfsruimte is geworden. Volgens de kantonrechter zijn de traiteuractiviteiten van de huurder nooit echt van de grond gekomen, waardoor de focus van de onderneming al vanaf een vroeg stadium lag op cateringactiviteiten. Op basis hiervan heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gehuurde bedrijfsruimte een overige bedrijfsruimte betreft.

Het gerechtshof

Het gerechtshof Den Haag (hierna: het hof) oordeelde dat sprake was van een gemengde huurovereenkomst: de gehuurde ruimte werd deels gebruikt als winkelruimte (traiteurfunctie) en deels voor opslag ten behoeve van cateringactiviteiten. Omdat de ruimte niet fysiek te splitsen is in afzonderlijke delen, moest worden beoordeeld welk gebruik overheerste. Het hof stelde vast dat het zwaartepunt van het gebruik lag bij de cateringactiviteiten van huurder en dus bij gebruik als overige bedrijfsruimte. Daarbij woog het hof onder meer mee dat de onderneming opereert onder de naam Delikaat Catering, dat de website vooral op catering is gericht, dat de winkel slechts beperkt geopend is en nauwelijks omzet genereert en dat de traiteurfunctie in de praktijk ondergeschikt is aan de catering.

Op basis hiervan concludeerde het hof dat het gehuurde in overwegende mate als overige bedrijfsruimte werd gebruikt, waardoor Deliplein de huurovereenkomst op mocht zeggen volgens het regime van overige bedrijfsruimtes. Van een nietige opzegging als bedoeld in artikel 7:294 BW was volgens het hof dan ook geen sprake. Het hof bekrachtigde hiermee de beslissing van de kantonrechter.

De motivering van het hof verschilt met die van de kantonrechter. Volgens de kantonrechter was aanvankelijk sprake van een middenstandsbedrijfsruimte, maar is die van kleur verschoten in een overige bedrijfsruimte. Het hof oordeelde dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst waarbij de traiteuractiviteiten wijzen op een middenstandsbedrijfsruimte en de cateringactiviteiten op een overige bedrijfsruimte. Beide instanties komen wel tot dezelfde conclusie: de huurovereenkomst moet gekwalificeerd worden als een huurovereenkomst voor een overige bedrijfsruimte.

Conclusie van de Procureur-Generaal

P-G Van Peursem concludeert dat het cassatieberoep van de huurder slaagt op beide aangevoerde gronden en adviseert de Hoge Raad dan ook tot vernietiging en verwijzing van de zaak.

Ten eerste heeft het hof volgens Van Peursem onvoldoende gemotiveerd waarom het gehuurde niet in zijn geheel kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte. Van Peursem wijst erop dat het hof te snel is overgegaan tot het aannemen van een gemengde huurovereenkomst, zonder voldoende in te gaan op het primaire betoog van de huurder dat haar traiteur-/cateringbedrijf als geheel onder het middenstandsbedrijfsruimte -regime valt. Daarbij verwijst de Van Peursem naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad, waarin is bepaald dat beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen stond, mede in het licht van de inrichting van het gehuurde.

Ten tweede stelt de Van Peursem dat het hof niet (voldoende) is ingegaan op het subsidiaire betoog van de huurder dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust hebben gekozen voor toepassing van het middenstandsbedrijfsruimte -regime. Van Peursem benadrukt dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat partijen ook bij een gehuurde ruimte die niet onder de wettelijke definitie van artikel 7:290 BW valt, alsnog contractueel kunnen kiezen voor toepassing van de wettelijke bepalingen voor middenstandsbedrijfsruimte.  Voor de beoordeling van een dergelijke contractuele keuze is de Haviltex-maatstaf leidend. Deze maatstaf houdt in dat niet uitsluitend naar de tekst van de overeenkomst wordt gekeken, maar dat vooral de bedoelingen van partijen bij het sluiten van de overeenkomst en wat partijen van elkaar mochten verwachten van belang is. De huurder had in dit geval een gespecificeerd bewijsaanbod gedaan, onder meer door het aanbieden van een getuige die namens de gemeente Rotterdam bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken was. Van Peursem is hierom van mening dat voldoende is aangetoond dat partijen bewust hebben gekozen voor de toepassing van het regime voor middenstandsbedrijfsruimtes. Hoge Raad

e Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en geeft de huurder op beide punten gelijk. Ten eerste oordeelt de Hoge Raad dat het hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom niet alle activiteiten samen (inclusief de voorbereiding van cateringmaaltijden in het pand) als middenstandsbedrijfsruimte -uitoefening konden worden gezien. Het hof ging te snel uit van overwegend catering buiten de deur, zonder in te gaan op het betoog van de huurder dat ook de cateringwerkzaamheden grotendeels in het gehuurde plaatsvonden.

Ten tweede bevestigt de Hoge Raad dat partijen kunnen overeenkomen dat het wettelijke regime van middenstandsbedrijfsruimtes van toepassing is, ook als het gehuurde op zichzelf staand niet aan de eisen voor een middenstandsbedrijfsruimte voldoet. Als beide partijen dit regime bij het aangaan van de huurovereenkomst wensen, kan daaraan contractueel gevolg worden gegeven. Het hof had dit standpunt van de huurder (dat een dergelijke afspraak was gemaakt) dus wel moeten onderzoeken. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak naar het gerechtshof Amsterdam voor een herbeoordeling.

Analyse van het arrest

Het arrest van 3 maart 2026 bevestigt op heldere wijze twee belangrijke lijnen in het huurrecht voor bedrijfsruimten, maar laat ook zien dat de praktijk alert moet blijven. Ten aanzien van de kwalificatievraag zet de Hoge Raad de feitenrechters op scherp. Een huurovereenkomst met gemengde activiteiten mag niet te snel als een overige bedrijfsruimte worden bestempeld uitsluitend omdat één activiteit (zoals catering) overheerst. De rechter moet juist onderzoeken of het geheel van de exploitatie niet onder de beschermingscategorie voor middenstandsbedrijfsruimte valt. Hiermee corrigeert de Hoge Raad het hof, dat zich vooral op het financiële zwaartepunt had gebaseerd.

In de praktijk betekent dit dat bij grensgevallen (bijv. traiteur met bezorgservice) de feitelijke situatie en de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst moeten worden beoordeeld.

Van belang is bovendien dat de Hoge Raad oordeelt dat partijen overeen kunnen komen dat het beschermingsregime voor middenstandsbedrijfsruimte (afdeling 7.4.6. BW) van toepassing is op de huurovereenkomst, zelfs als het gehuurde die status niet heeft. Deze contractsvrijheid biedt extra speelruimte. Een huurder kan bij onderhandelingen meer bescherming bedingen en een verhuurder die daarmee instemt, zit daaraan vast.

Verhuurders moeten dus zorgvuldig contracteren en het beoogde gebruik scherp omschrijven om latere geschillen te voorkomen. Andersom verschaft het arrest huurders meer rechtszekerheid wanneer zij menen aanspraak te hebben op huurbescherming. Een duidelijke contractuele afspraak weegt zwaar, en ook een gemengd bedrijf kan volledig onder het regime van middenstandsbedrijfsruimtes vallen.

Toch roept het arrest ook vragen op. De Hoge Raad laat in het midden hoe om te gaan met een situatie waarin de functie van het gehuurde in de loop der jaren ingrijpend veranderd. De beslissing suggereert dat een eenmaal overeengekomen middenstandsbedrijfsruimte-regime niet stilzwijgend van kleur kan verschieten naar het overige bedrijfsruimte-regime als de publieksfunctie vermindert, aangezien daarvoor expliciete overeenstemming of aanpassing nodig is. Dat is gunstig voor de huurder die op langdurige bescherming rekent, maar minder gunstig voor de verhuurder die mogelijk geconfronteerd wordt met verouderde contractafspraken die niet meer bij de feitelijke exploitatie passen.

Verder ligt de bewijslast bij de huurder om een stilzwijgende middenstandsbedrijfsruimte-afspraak te bewijzen als deze niet duidelijk in de huurovereenkomst staat. Het besproken arrest illustreert dat zo een bewijsvoering complex is: getuigen en schriftelijke aanwijzingen uit 2010 moesten uitwijzen wat precies was bedoeld.

Per saldo versterkt de uitspraak de huurbescherming. Verhuurders en huurders weten nu beter waar zij aan toe zijn. Feitelijk gebruik kan men niet wegcontracteren en extra huurbescherming mag men vrijwillig overeenkomen. Tegelijkertijd benadrukt de Hoge Raad dat zorgvuldigheid in formulering en uitvoering onmisbaar is. In een praktijk waarin ondernemingen vaak hybride vormen aannemen, zullen beiden partijen proactief moeten bewaken of de feitelijke exploitatie en de juridische kwalificatie nog overeenkomen met hun oorspronkelijke afspraken.

Advies aan verhuurders

Verhuurders die bedrijfsruimte aanbieden aan ondernemingen met gemengde activiteiten – zoals traiteurwinkels met een sterke cateringcomponent – doen er goed aan om bij het aangaan van de huurovereenkomst expliciet stil te staan bij het toepasselijke huurregime. Het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2026 onderstreept dat de kwalificatie van het gehuurde niet alleen afhangt van de feitelijke inrichting en het gebruik, maar ook van wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Als verhuurder is het daarom raadzaam om in de huurovereenkomst duidelijk vast te leggen of het gehuurde kwalificeert als middenstandsbedrijfsruimte of als overige bedrijfsruimte en waarom.

Indien partijen bewust kiezen voor toepassing van het middenstandsbedrijfsruimte-regime, ook al valt het gehuurde daar strikt genomen niet onder, moet die keuze ondubbelzinnig blijken uit de overeenkomst. Een duidelijke bestemmingsomschrijving, gecombineerd met een uitdrukkelijke bepaling over het toepasselijke regime, voorkomt discussie achteraf. Zo behouden verhuurders controle over hun rechtspositie bij opzegging en wordt het risico op nietigheid van een opzegging wegens onduidelijkheid over het regime aanzienlijk verkleind. In twijfelgevallen is juridisch advies vooraf geen overbodige luxe.