Indien een huurwoning gebreken vertoont die zorgen voor een vermindering van het huurgenot, kan de huurder op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) een huurprijsvermindering vorderen.
De ernstige gebreken aan de woning verminderen echter niet alleen het huurgenot, maar de huurder kan ook immateriële schade lijden vanwege deze gebreken. Denk bijvoorbeeld aan luchtwegproblemen of problemen aan gewrichten vanwege schimmel- of vochtproblematiek in de woning.
Komt deze immateriële schade voor vergoeding (‘smartengeld’) in aanmerking? Over die vraag boog het Hof ’s-Hertogenbosch zich in het najaar van 2019. In deze zaak heeft het Hof vastgesteld dat er in de betreffende huurwoning ernstige gebreken waren, zoals vergaande houtrot in kozijnen, schimmelvorming vanwege slechte ventilatie en gebreken aan de elektrische installatie. Het Hof vermindert de huurprijs om die reden op grond van artikel 7:207 BW met 50%.
Daarnaast stellen de huurders dat zij door de gebreken medische problemen ondervinden, waardoor zij nu onder meer een knieprothese, versleten ruggenwervels en een gekanteld bekken hebben.
Het Hof stelt dat, om te kunnen beoordelen of de immateriële schade voor een vergoeding in aanmerking komt, bekeken moet worden of de derving van het huurgenot een inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van de huurders.
Die vraag moet volgens het Hof worden beantwoord naar de strenge maatstaven van artikel 6:106 BW. Dit artikel bepaalt in welke gevallen de benadeelde recht heeft op smartengeld.
Dit kan bijvoorbeeld zo zijn wanneer de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast.
Het Hof concludeert in het onderhavige geval dat hiervan geen sprake was, dat de enkele aanwezigheid van ernstige gebreken daarvoor niet voldoende is, en de huurders niet hebben aangetoond dat hun medische problemen samenhangen met de gebreken in hun woning.
Ondanks deze conclusie van het Hof is het – in andere gevallen – wel mogelijk dat én een huurprijsvermindering én immateriële schadevergoeding wordt gevorderd en wordt toegewezen.
Huurprijsvermindering én immateriële schadevergoeding wegens gederfd huurgenot is dus niet dubbel op. Maar er gelden, zoals het Hof terecht opmerkt, wel strenge maatstaven voor de toekenning van een immateriële schadevergoeding. De huurder zal met concrete gegevens moeten aantonen dat hij naar objectieve maatstaven is aangetast in zijn persoon. Die aantasting kan bestaan uit geestelijk letsel en/of lichamelijk letsel.
Een immateriële schadevergoeding werd wel toegekend in een uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2013.
Daarin overweegt het Hof dat ernstige nachtelijke overlast door rondrennende, piepende en schreeuwende ratten onder de vloer van de woonkamer en de slaapkamer van de huurder een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder, in de vorm van derving van zijn huurgenot, oplevert. Dat is volgens het Hof een aantasting in de persoon van de huurder als bedoeld in artikel 6:106 BW.
Mocht u naar aanleiding van dit bericht vragen hebben, neem dan gerust contact op met een van onze huurrechtspecialisten.
Zie bijgaande uitspraken:
