"De makelaar is geen vertegenwoordiger van de verkoper, en de verkoper is daarom niet aansprakelijk voor een door hem begane fout."

Verkopers woning zijn niet aansprakelijk voor fout makelaar

Al in 2009 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat als je een makelaar de opdracht geeft om voor jou te onderhandelen bij de verkoop van jouw woning, dit niet betekent dat hij jou vertegenwoordigt. De opdracht houdt alleen in dat hij mag bemiddelen bij de verkoop. In een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 1 november 2016 wordt weer eens duidelijk wat de gevolgen van dit oordeel zijn.

Op het perceel naast een te koop staande woning staat een ‘ruïne’ van een oude woning. De (op dat moment potentiële) kopers van de woning vragen aan de makelaar van de verkopers of op de plek van de ruïne nog gebouwd gaat worden. De makelaar deelt aan de kopers mee dat dit niet het geval is. Later blijkt er toch een bouwvergunning te zijn aangevraagd voor het buurperceel, en wordt er ook daadwerkelijk een nieuwe woning op de plaats van de ruïne gebouwd. De kopers menen daardoor schade te hebben geleden. Zij stellen – onder meer –dat sprake is van een waardedaling van de door hun gekochte woning, ter hoogte van een bedrag van € 54.500,-. Niet alleen de makelaar, maar ook de verkopers worden door de kopers aangesproken tot schadevergoeding.

Het hof oordeelt dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht aan die makelaar inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst. Daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid gewekt. Als gevolg daarvan kunnen de verkopers die de makelaar hebben ingeschakeld niet gebonden worden door de uitlatingen van de makelaar en zijn zij ook niet aansprakelijk voor een eventueel door hem begane fout.

De kopers komt daarom ook geen beroep op dwaling toe. De verkopers waren immers niet degene die de onjuiste uitspraak deden.

Nu de mededelingen van de makelaar de verkopers niet kunnen worden toegerekend, is volgens het hof ook geen sprake van een door de verkopers gegeven garantie met betrekking tot het niet-bouwen. De verkopers hoeven de gevorderde schadevergoeding dan ook niet te betalen.

Vervolgens buigt het hof zich over de mogelijke aansprakelijkheid van de makelaar. Het hof stelt voorop dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam verkoopmakelaar niet alleen tegenover haar opdrachtgever verplichtingen heeft, maar zich ook jegens de kopers zorgvuldig dient te handelen. Of de makelaar voldaan heeft aan die zorgplicht, hangt af van alle omstandigheden van het geval. De mededeling dat niet gebouwd zou worden op de plek waar de ruïne stond heeft de makelaar volgens de kopers gedaan in strijd met de bij hem bekende waarheid, althans hij heeft nagelaten nader onderzoek te doen om deze uitlating te rechtvaardigen. Daardoor zou de makelaar niet gehandeld hebben als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar, zodat sprake is van een onrechtmatige daad jegens de kopers.

Het hof merkt op dat de mededeling over de bouw geen relevante eigenschap van de te kopen onroerende zaak betreft, maar een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiële koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de woning zelf. Verder weegt het hof mee dat plannen altijd kunnen wijzigen. Volgens het hof heeft de makelaar in het licht van zijn mededeling voldoende onderzoek gedaan. De kopers hebben onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie leiden dat de makelaar van de bouwplannen op de hoogte was en hij hen daarover opzettelijk onjuist heeft geïnformeerd. Ook de makelaar is dus volgens het hof niet aansprakelijk.

Meer weten? Neemt u gerust contact op met mr. Lizelotte de Hoog of mr. Menachem de Jonge.

 

< Naar overzicht