"De rechtbank meende dat het opnemen van een dergelijke clausule niet ongebruikelijk is bij dergelijke vakantieparken"

Op 25 oktober 2017 heeft de Rechtbank Noord-Nederland uitspraak gedaan in een procedure over een verhuurbemiddelingsbeding in de akte van levering en over het (verplichte) lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren (VvE) in een vakantiepark.

Waar ging het in deze procedure bij de rechtbank om?

In de akte van levering van percelen (met vakantiewoningen) in het natuurdorp “Suyderoogh” zijn ”Bijzondere Bepalingen” opgenomen, die in de praktijk vaak voorkomen. In deze bepalingen staat onder meer dat:

  1. De koper verplicht is lid te worden van de Vereniging van Eigenaren van het natuurdorp.
  2. Wanneer de koper zijn vakantiewoning wenst te verhuren, dit zal dienen te geschieden door bemiddeling van een door de VvE aan te wijzen organisatie.

Door de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE was een verhuurbemiddelingsorganisatie aangewezen.

De eisers in deze procedure zijn de eigenaren van een klein aantal vakantiewoningen in het natuurpark. Deze woningeigenaren hadden hun woningen een aantal jaren via de aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie verhuurd. Wegens ontevredenheid hadden zij de verhuurbemiddelingsovereenkomst opgezegd. De ALV heeft toen een nieuwe verhuurbemiddelingsorganisatie aangewezen. De betreffende woningeigenaren zijn desondanks hun vakantiewoning zelfstandig gaan verhuren, dat wil zeggen zonder tussenkomst van de door de VvE aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie. De zelfstandige verhuur werd jarenlang gedoogd door middel van een gedoogovereenkomst. Deze gedoogovereenkomst vermeldde de voorwaarden op basis waarvan zelfstandig mocht worden verhuurd en had telkens een duur van 5 jaar. Het ging om tijdelijke kleinschalige verhuur in particuliere sfeer. In de considerans van deze overeenkomst werd expliciet verwezen naar het verhuurbemiddelingsbeding door vermelding dat het de eigenaar van een vakantiewoning niet was toegestaan deze te verhuren anders dan via bemiddeling door een verhuurorganisatie waarmee de VvE een overeenkomst had gesloten. Nadat de laatste gedoogovereenkomst was geëindigd op 31 december 2013 werd het niet meer gedoogd de woning zelfstandig te verhuren.

Vorderingen

Vervolgens zijn de woningeigenaren die zelfstandig wilden (blijven) verhuren naar de rechter gestapt. De rechtbank moest onder meer oordelen over de vraag of het huurbemiddelingsbeding redelijk was, of de vordering tot nakoming ervan niet was verjaard en of het redelijk was de woningeigenaren te verplichten lid te zijn van een Vereniging van eigenaren (VvE).

Overwegingen en oordeel rechtbank

Verjaring en (on)redelijkheid  beding

De rechtbank heeft geoordeeld dat het verhuurbemiddelingsbeding een algemene voorwaarde is, die geen onredelijk bezwarend beding is, als bedoeld in artikel 6:237j BW en ook niet in strijd is met de Richtlijn 93/13 van de Raad betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De rechtbank overweegt dat het opnemen van een dergelijke clausule niet ongebruikelijk is bij vakantieparken. Het dient ten behoeve van eenheid en uniformiteit op het park, alsmede met het oog op de gelijke behandeling van alle eigenaren. Alle eigenaren profiteren van de voorzieningen of de dienstverlening en het is daarom ook wenselijk dat alle eigenaren daaraan op gelijke voet bijdragen en daarin gelijke zeggenschap hebben. Bovendien hebben de eigenaren via de ALV de mogelijkheid te kiezen voor een andere algemene verhuurorganisatie.

Nu telkens in de gedoogovereenkomst was opgenomen dat het de eigenaar van een vakantiewoning niet was toegestaan deze te verhuren anders dan via bemiddeling door een verhuurorganisatie waarmee de VvE een overeenkomst heeft gesloten, werd door ondertekening van deze gedoogovereenkomst de verjaringstermijn telkens tijdig gestuit. Om die reden oordeelde de rechtbank dat de vordering tot het nakomen van het verhuurbemiddelingsbeding jegens de ondertekenaars van de gedoogovereenkomst, niet was verjaard.

De rechtbank overwoog ook dat de vakantiewoning deel uitmaakt van een complex van vakantiewoningen op een met een slagboom afgesloten terrein met tal van gemeenschappelijke voorzieningen. Dit maakt dat er zowel voordelen als (individuele) nadelen kleven aan de eigendom van een vakantiewoning in een vakantiepark. Ten slotte was de rechtbank van oordeel dat het belang van deze VvE méér omvat dan een financieel belang. Deze VvE heeft tot taak het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park en heeft zodoende een belang bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuurbemiddeling van de vakantiewoningen geschiedt. Daarbij is van belang dat de leden van de VvE via de ALV hun stem kunnen laten horen.

(On)redelijkheid lidmaatschap VvE

Er zijn twee soorten Verenigingen van Eigenaren. Een Vereniging van Eigenaren op grond van boek 5 BW wanneer sprake is van appartementsrechten. Een dergelijke Vereniging kent een wettelijk regime met verplichte deelname. De andere Vereniging van Eigenaren is een gewone (belangen)vereniging.

In deze zaak was sprake van een gewone Vereniging van Eigenaren. Een niet opzegbaar lidmaatschap van een dergelijke Vereniging was volgens het oordeel van de rechtbank in strijd met de wet. Het beginsel van vrijheid van uittreding moet voorop worden gesteld, aldus de rechtbank.

Als gevolg van een opzegging van het lidmaatschap eindigen overigens alleen de verenigingsrechtelijke rechten en verplichtingen jegens de VvE (contributie). Dit geldt dus niet voor plichten uit de koopovereenkomst of leveringsakte. Die rechten blijven gelden. Evenmin eindigen rechten zoals het recht op het beheer en het onderhoud van de mandelige eigendommen van de VvE.

Conclusie en handreikingen voor de praktijk

In de praktijk blijkt dat het opnemen van een verhuurbemiddelingsbeding heel gebruikelijk is en het is voor partijen die zich bezig houden met de exploitatie of verhuur van recreatiewoningen op een vakantiepark, een belangrijk beding. Daarom is het positief dat de rechtbank heeft overwogen dat een dergelijk beding de juridische toets der kritiek kan doorstaan en dat eigenaren zich niet op vernietiging van dit beding kunnen beroepen omdat het onredelijk bezwarend zou zijn of omdat het in strijd zou zijn met de bescherming van Europese regelgeving.

Verder is van belang dat een eventuele (al dan niet tijdelijke) afwijking van het verhuurbemiddelingsbeding op zodanige wijze wordt vastgelegd, dat daarmee het beding niet waardeloos wordt en het zijn werking niet (definitief) verliest.

Ten slotte is het raadzaam om alert te zijn op de wijze waarop de eigenaren zich willen verenigen of zich hebben verenigd, omdat de verschillende vormen van verenigingen weer verschillende rechten en verplichtingen met zich brengen.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Tilly Neve-van der Leden of mr. Joke Mikes

< Naar overzicht