"Verhuur via Airbnb is zeker niet zonder risico; hoge boetes of conflicten met de (hoofd)verhuurder of met de Vereniging van Eigenaars is liggen op de loer."

Verhuur van een woning via Airbnb is ongekend populair, met name in (grote) steden. De afgelopen jaren is de kritiek op Airbnb toegenomen. Eén van de vragen is wat gemeenten kunnen doen tegen de wildgroei van toeristische verhuur. Verhuur via Airbnb blijft ook in de jurisprudentie bepaald niet onbesproken. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hanteert een strenge koers: eenmalige verhuur is al genoeg om een boete te kunnen opleggen.

Verhuur via Airbnb; een extra zakcentje of een boete?

Verhuur van een woning via Airbnb is ongekend populair, met name in Amsterdam. Het aantal Airbnb-toeristen in de hoofdstad is in 2017 met 2,6 procent toegenomen en bedroeg 790.000 personen. Ook elders, zeker in de (grote) steden, neemt deze vorm van toeristische verhuur een vlucht. (Bron: FD 17 april 2018).

De afgelopen jaren is de kritiek op Airbnb echter ook toegenomen. Het platform zou de huizenprijzen opdrijven, appartementen aan de huurmarkt onttrekken en bezoekers zouden overlast geven voor buren. Wat is begonnen vanuit het ideaal van de deeleconomie is geworden tot een commerciële melkkoe van pandjesbazen en een doorn in het oog van gemeenten doordat lokale regels overtreden worden.

Verhuur via Airbnb blijft ook in de jurisprudentie bepaald niet onbesproken. Kan een verhuurder onderverhuur via Airbnb verbieden? En hoe kan een Vereniging van Eigenaars optreden tegen een eigenaar die een extraatje wil verdienen met de verhuur van zijn appartement? En wat kunnen gemeenten doen tegen de wildgroei van toeristische verhuur? 

In deze bijdrage zetten wij de meest recente ontwikkelingen in de jurisprudentie met betrekking tot verhuur via Airbnb kort en bondig op een rij. 

Vakantieverhuur vanuit een privaatrechtelijk perspectief

De meeste jurisprudentie met betrekking tot Airbnb is privaatrechtelijk en gaat over onbevoegde (onder-)verhuur van een woning door een huurder. In het algemeen is het onderverhuren van een gehele woning of een deel daarvan contractueel niet toegestaan, behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Het overtreden van dit verbod, levert een tekortkoming op, die kan resulteren in de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam van 22 oktober 2014)

De meeste woningcorporaties treden op tegen het geheel of gedeeltelijke verhuren van sociale woningen via Airbnb, door via de rechter beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen. Deze woningen hebben immers een lage huurprijs en zijn bedoeld voor woningzoekenden die zelf niet in hun huisvestiging kunnen voorzien en die soms al heel lang wachten op de toewijzing van zo’n woning. Dan past het niet om te profiteren van een sociale huurwoning door deze onder te verhuren.

Uitspraken van Rechtbank Amsterdam en Rechtbank Rotterdam laten echter zien dat in sommige gevallen een ontbinding en ontruiming als onevenredige gevolgen van de schending van de huurovereenkomst worden gezien (zie Rechtbank Amsterdam van 4 maart 2016Rechtbank Amsterdam van 26 mei 2015Rechtbank Rotterdam van 6 november 2015). Bij langdurige verhuur, verhuur van de gehele woning, overlast en sterk commercieel motief, blijkt ontbinding een proportioneel resultaat. Gaat het echter om sporadische huur van geringe betekenis, terwijl de huurder hoofdverblijf houdt, dan is volgens de rechtspraak een laatste waarschuwing op zijn plaats (zie Rechtbank Amsterdam 30 mei 2016WR 2016/111, m.nt. H. M. Meijerink).
(Bron: annotator S.H. Ranchordás (AB 2017/193) bij ABRvS 15-03-2017).

Ook zijn er discussies binnen Verenigingen van Eigenaars over de vraag of bedrijfsmatige verhuur in strijd is met de woonbestemming. Uit de jurisprudentie blijkt dat verhuur van een appartement met woonbestemming uitsluitend mogelijk is ingeval van een wijziging van de splitsingsakte met gekwalificeerde meerderheid van stemmen en een expliciete toestemming voor kortstondige verhuur (zie Hof Amsterdam 12 april 2016,  zie ook het tussenvonnis Rechtbank Amsterdam van 14 januari 2016,  Rechtbank Rotterdam 10 augustus 2016).
(Bron: annotator S.H. Ranchordás (AB 2017/193) bij ABRvS 15-03-2017).

Vakantieverhuur vanuit een publiekrechtelijk perspectief

Op grond van de Huisvestingswet is het verboden om zonder vergunning een woning te onttrekken aan de woonruimtevoorraad. Van onttrekking kan sprake zijn als een woning die behoort tot de door de gemeente aangewezen woningvoorraad wordt gebruikt voor vakantieverhuur. Tijdens de tijdelijke verhuur aan toeristen kan de woning immers niet meer als hoofdverblijf worden gebruikt door de eigenaar. Als een woning zonder vergunning wordt onttrokken aan de woningvoorraad kan er een boete worden opgelegd. Gemeenten proberen verhuur aan toeristen aan banden te leggen en hebben forse boetes in het leven geroepen indien de voorwaarden waaronder Airbnb mag plaatsvinden worden overtreden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft in een uitspraak van 7 februari 2018 een strenge invulling van het begrip “onttrekken aan de woningvoorraad” bevestigd. In deze uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat Amsterdam in 2013 terecht vier boetes heeft opgelegd – van in totaal € 168.000,--  aan bedrijven die woningen als vakantieverblijf verhuurden aan toeristen. In navolging van haar eerdere uitspraak van 15 maart 2017 heeft de Afdeling geoordeeld dat uit de verhuur van de woning aan toeristen en het gebruik van de woning door toeristen, ook indien dit eenmalig was, volgt dat deze niet beschikbaar was voor duurzame bewoning en dat deze dus aan de woonruimtevoorraad was onttrokken.

Daarbij heeft de Afdeling (eveneens onder verwijzing naar een eerdere uitspraak van 9 maart 2016) overwogen dat, om vast te stellen of een gebouw bestemd is voor permanente bewoning, van belang kan zijn of op het adres personen in de Basisregistratie Personen staan ingeschreven, maar dit is niet doorslaggevend. Wel doorslaggevend is het feit dat deze woningen juridisch gezien wel bestemd waren voor bewoning. De bedrijven aan wie de boetes waren opgelegd voerden nog aan dat er niet kon worden vastgesteld of er wel sprake is van een overtreding, omdat tijdens controles geen toeristen werden aangetroffen. Volgens de Afdeling was er wel degelijk sprake van illegale vakantieverhuur, omdat de inrichting van kamers identiek was en omdat er advertenties op sites als Booking.com en Airbnb zijn aangetroffen.

Deze uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken waarin werd overwogen dat het bestemd zijn van woonruimte voor bewoning in de zin van de Huisvestingswet een zekere duurzaamheid vereist, in die zin dat de intentie moet bestaan om gedurende langere tijd hoofdverblijf in de betrokken woonruimte te hebben.

Illegale vakantieverhuur vanuit perspectief van de politiek

Gemeenten hebben met deze uitspraken een steun in de rug om juridisch succesvol te kunnen handhaven op woningonttrekking als gevolg van toeristische verhuur, ook als zij een beperkt criterium voor het maximaal aantal toegestane dagen voor toeristische verhuur in hun Huisvestingsverordening opnemen, aldus minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), in haar brief van 3 april 2018 aan de Tweede Kamer.
 
Verder schrijft de minister dat ze met gemeenten en verhuurplatforms zoals Airbnb in gesprek is over een uniform registratiesysteem voor vakantieverhuur. Gemeenten kunnen daardoor gerichter optreden bij overtredingen van lokale regels. Verder wordt bekeken of een registratiesysteem het innen van toeristenbelasting gemakkelijker maakt.

Gemeenten zouden met een uniform registratiesysteem aan de verhuurder de voorwaarde kunnen stellen dat bij een advertentie op een platform ook een uniek registratienummer wordt vermeld. Met een registratienummer krijgt de gemeente zicht op de adressen waar wordt verhuurd. Handhavers kunnen dan eerder ingrijpen bij oneigenlijke bewoning en overlast door vakantieverhuur.

De registratie van verhuurders is uniform, zodat de verschillende partijen ermee uit de voeten kunnen. Ook moet het systeem ruimte laten voor lokaal maatwerk en alleen gelden voor gemeenten die een registratieplicht willen invoeren. De regels rond vakantieverhuur verschillen per gemeente. Zo heeft de gemeente Amsterdam met een aantal platforms afgesproken dat een advertentie niet langer is te boeken nadat het maximaal aantal toegestane overnachtingen is bereikt.

Platforms willen op hun website de lokale regels voor verhuurders gaan vermelden. Verder gaat het Rijk samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een modelverordening/handreiking voor vakantiehuur opstellen. Daarin staat de wet- en regelgeving die gemeenten kunnen gebruiken voor een effectieve handhaving van vakantieverhuur. De hiervoor besproken uitspraak van de Afdeling, die stelt dat bij vakantieverhuur sprake is van woningonttrekking, geeft gemeenten zoals gezegd een juridische steun in de rug.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat verhuur via Airbnb zeker niet zonder risico is; hoge boetes of conflicten met de (hoofd)verhuurder of met de Vereniging van Eigenaars liggen op de loer.  Nu er van overheidswege maatregelen worden voorbereid die illegale verhuur steeds verder aan banden legt, wordt er tegemoet gekomen aan de bezwaren tegen deze vorm van toeristische verhuur die voor gemeenten, verhuurders en omwonenden een doorn in het oog is.   

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Lizelotte de Hoog.

< Naar overzicht