"Alleen kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte komen voor vergoeding op grond van artikel 7:297 BW in aanmerking. "

De huurder van (middenstands)bedrijfsruimte kan aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten bij opzegging van de huurovereenkomst. Maar hoe zit het met de vergoeding van goodwill?

In ons eerdere nieuwsbericht hebben we uiteengezet dat een huurder bij einde van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:308 BW aanspraak kan maken op een naar billijkheid te berekenen vergoeding van goodwill indien de verhuurder van winkel- of horecabedrijfsruimte voordeel geniet als die ruimte na beëindiging van de huur wordt gebruikt voor een gelijksoortig bedrijf.

In een op 16 februari 2018 gewezen arrest, heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de vraag of vergoeding van goodwill onderdeel uitmaakt van de verhuis- en inrichtingskosten die een verhuurder moet betalen bij beëindiging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (artikel 7:297 BW).

De casus: de verhuurder zegt de huur op.

De casus in het arrest van de Hoge Raad had betrekking op de verhuur van een restaurant en de naastgelegen bedrijfswoning. Op deze huurovereenkomst is de wettelijke termijnenregeling van toepassing ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst. Na verloop van twee termijnen van vijf jaren was de huurovereenkomst, overeenkomstig de wettelijke regeling, voortgezet voor onbepaalde tijd. De verhuurder heeft de huurovereenkomst daarna opgezegd vanwege dringend eigen gebruik; één van de wettelijke opzeggingsgronden die de verhuurder kan aanvoeren. Overigens dient de verhuurder uiteraard ook aan de strenge eisen van opzegging te voldoen. De verhuurder moet opzeggen per exploot of aangetekende brief en hij moet een opzegtermijn van tenminste één jaar in acht nemen. Omdat de huurder niet heeft ingestemd met de opzegging, moest de verhuurder een procedure opstarten. In dat geval eindigt de huurovereenkomst namelijk niet door de opzegging, maar kan de rechter – op vordering van de verhuurder – het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, vaststellen. Uiteraard vloeit hieruit dan ook de ontruimingsverplichting van de huurder voort. De huurder maakte in de procedure aanspraak op een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 lid 1 BW. De rechtbank wees de vordering van de verhuurder af. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wees de vordering van de verhuurder toe en bepaalde het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en het restaurant en de bedrijfswoning ontruimd moesten worden. Tevens bepaalde het hof dat de verhuurder aan de huurder een vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten moest betalen.
 

Hoge Raad: geen goodwillvergoeding.

In cassatie bij de Hoge Raad klaagt de huurder erover dat het hof hem ten onrechte geen vergoeding voor goodwill heeft toegekend als onderdeel van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De Hoge Raad is het echter eens met het hof:

“Voor zover hier van belang, bepaalt art. 7:297 lid 1 BW dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder moet betalen aan de huurder “ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten”. De bepaling geeft niet een algemene bevoegdheid tot toekenning van een schadeloosstelling in verband met het betrekken van een nieuwe locatie, maar enkel de bevoegdheid tot toekenning van een vergoeding voor in de wet omschreven specifieke kostenposten. De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De bepaling heeft naar haar bewoordingen immers betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf. Ook de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:297 BW geeft voor de opvatting van het onderdeel geen aanknopingspunt.”

Conclusie

Alleen kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte komen voor vergoeding op grond van artikel 7:297 BW in aanmerking. Een goodwillvergoeding valt dus niet onder de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in dat artikel.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Lizelotte de Hoog.

< Naar overzicht