"Een makelaar die niet de juiste optelsom maakt en daardoor een onjuist aantal vierkante meters opneemt in een verkoopbrochure, schendt in beginsel zijn zorgplicht, aldus de Rechtbank. "

U koopt een appartement en dat blijkt later minder vierkante meters groot te zijn dan u van de verkopend makelaar heeft begrepen. Krijgt u dan schadevergoeding? Uit een onlangs verschenen vonnis van de Rechtbank Rotterdam blijkt dat dat niet altijd zo is. 

In de afgelopen tijd zijn diverse uitspraken verschenen waarin het ging over een onjuiste oppervlaktevermelding in een advertentie of verkoopbrochure van een makelaar, en de vraag of dat leidde tot een schadeplichtigheid van de makelaar. Toch verschilt de uitkomst van een gerechtelijke procedure per geval. Bij de hier behandelde uitspraak zat het venijn ‘m voor de koper in de staart van de uitspraak.

De makelaar had in dit geval een optelfout gemaakt bij de berekening van het aantal vierkante meters. Het appartement was, zo bleek na aankoop, niet 132 vierkante meter groot, zoals vermeld in de brochure, maar 110 vierkante meter.

De rechtbank onderzoekt of de makelaar de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden. Een makelaar die niet de juiste optelsom maakt en daardoor een onjuist aantal vierkante meters opneemt in een verkoopbrochure, schendt in beginsel zijn zorgplicht, aldus de rechtbank.

De makelaar had aangevoerd dat hij desondanks geen beroepsfout had gemaakt, mede bezien tegen de achtergrond van een exoneratieclausule in de verkoopbrochure, die inhield dat aan de verstrekte informatie geen rechten konden worden ontleend. Of dit verweer zou slagen laat de rechtbank echter in het midden.

De rechtbank oordeelt dat de koper geen schadevergoeding krijgt toegewezen, omdat naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is gemaakt dat schade is geleden. De rechtbank overweegt daartoe dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de koper het appartement niet voor dezelfde prijs zou hebben gekocht als in de verkoopbrochure de juiste oppervlakte zou zijn vermeld. De koper had, zo blijkt uit het vonnis, namelijk niet het oog op het appartement vanwege het aantal vierkante meters, maar vanwege het aantal kamers. Verder vindt de rechtbank relevant dat de makelaar heeft aangevoerd dat het appartement tegen een marktconforme prijs is aangekocht. Tot slot acht de rechtbank van belang dat de koper het appartement nadien nog met een heel forse winst heeft verkocht. De vordering van de koper wordt vervolgens afgewezen.

Vermeldenswaardig is nog dat de makelaar tevergeefs een beroep op de klachtplicht heeft gedaan. Tot nu toe is het bestaan van een klachtplicht in de jurisprudentie aangenomen voor conflicten in de sfeer van een overeenkomst tussen de twistende partijen. Vervolgens is ook aangenomen dat een klachtplicht kan zien op een niet-nagekomen zorgplicht van een dienstverlener zoals een bank uit hoofde van een bijzondere zorgplicht bij een adviesrelatie, die niet altijd werd beheerst door een adviesovereenkomst. In dat soort gevallen was echter naast de aangenomen klachtplicht wegens onjuiste advisering, ook sprake van een andersoortige overeenkomst, zoals bijvoorbeeld in de rentederivatenkwestie, waarin er een onjuist advies was verstrekt door de bank, en vervolgens een rentederivatentransactie is gesloten door de klant.

Interessant aan deze uitspraak is, dat de klachtplicht niet zonder meer wordt afgewezen op de grond dat er geen contractuele relatie tussen de makelaar en de koper aan de orde is. Ter toelichting: de makelaar van de verkoper heeft wel een zorgplicht, maar sluit uiteindelijk de overeenkomst namens een derde, te weten de verkoper. De makelaar contracteert dus niet rechtstreeks met de koper. De klachtplicht stuitte in dit geval af op het feit dat er geen nadeel was geleden door de vermeende schending van de klachtplicht, omdat de makelaar nog voldoende verweer kon voeren, zodat zijn bewijspositie niet was verslechterd.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Mieke Verhoeff of met mr. Joke Mikes.

< Naar overzicht