"Voor de dagelijkse praktijk van verhuurders is deze uitspraak van groot belang"

Bij het sluiten van een huurovereenkomst wordt vaak overeengekomen dat de huurder een bankgarantie moet stellen. Deze garantie dient, volgens het ROZ-model voor huur van winkelruimte, “als waarborg voor de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst”. De garantie dient, wederom volgens het genoemde ROZ-model, te worden gesteld ten gunste van “de verhuurder of zijn rechtverkrijgenden”. Maar wie is die rechtverkrijgende eigenlijk? Is dat noodzakelijkerwijs de opvolgend verhuurder? Of kan het ook een derde zijn aan wie de rechten uit de bankgarantie zijn overgedragen?

De casus
In het kader van een huurovereenkomst ter zake kantoorruimte, wordt door de bank van de huurder ten behoeve van de “verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)” een bankgarantie gesteld. Het pand wordt vervolgens verkocht en de nieuwe eigenaar wordt daarmee de nieuwe verhuurder. Na enige tijd gaat de huurder failliet. De nieuwe verhuurder van het pand doet jegens de bank een beroep op de gestelde bankgarantie. De bank voldoet aan het onder de bankgarantie gedane betalingsverzoek, waarna de bank het uitbetaalde bedrag ten laste bracht van het positieve banksaldo van de failliete huurder.

Tegen het inwilligen van het betalingsverzoek is de curator in verzet gekomen. De curator meent namelijk dat het recht om de bankgarantie in te roepen moet worden overgedragen aan een rechtverkrijgende. Volgens de curator betekent “rechtverkrijgende(n)” namelijk diegene die de bankgarantie rechtsgeldig overgedragen heeft gekregen. Omdat in dit geval wel de eigendom van het kantoorgebouw aan de nieuwe verhuurder is overgedragen, maar niet de bankgarantie, heeft de verhuurder volgens de curator niet het recht om de bankgarantie in te roepen. Anderzijds menen de bank en de verhuurder dat met “rechtverkrijgende(n)” de nieuwe verhuurders worden bedoeld.

De rechtbank deelt de mening van de curator niet en oordeelt dat de opvolgend verhuurder gerechtigd was een beroep te doen op de bankgarantie. De curator berust niet in het vonnis van de rechtbank en stelt hoger beroep in bij het gerechtshof.

Het gerechtshof overweegt dat de bankgarantie is opgemaakt volgens het model dat is opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ), in samenwerking met de Nederlandse Vereniging van Banken (hierna: het ROZ-model). In het ROZ-model verklaart de huurder garant te staan voor al hetgeen hij ingevolge de huurovereenkomst, in het verlengde daarvan en ingevolge de andere verrichte diensten, jegens de verhuurder of diens rechtverkrijgende(n) verschuldigd is. Hetzelfde geldt voor schade die verhuurder en rechtverkrijgende(n) lijden door toedoen van huurder. Bovendien maakt de bankgarantie duidelijk dat de vervaldatum bindend wordt vastgesteld voor verhuurder en rechtverkrijgende(n). Die vervaldatum is namelijk zes maanden na opzegging van de huurovereenkomst. In de Algemene Bepalingen die bij de huurovereenkomst horen staat gesteld dat de bankgarantie tevens geldt voor de rechtsopvolgers van de verhuurder.

Het gerechtshof overweegt vervolgens dat zowel de bankgarantie als de Algemene Bepalingen lijken uit te gaan van dezelfde betekenis van “rechtverkrijgende(n)”, namelijk die van de rechtsopvolger(s) van de verhuurder. De hoedanigheid van verhuurder van de begunstigde lijkt leidend in de garantie. Daar komt ook nog bij dat de garantie bindend de vervaldatum vaststelt, voor zowel verhuurder als rechtverkrijgende(n). Dat impliceert dat de rechtverkrijgende een (rechts)persoon is, die als verhuurder bij de huurovereenkomst is betrokken.

De uitleg dat de bankgarantie is gesteld ten behoeve van de verhuurder en de eventuele opvolgende verhuurders, past ook bij de functie van de bankgarantie bij de verhuur van commercieel vastgoed, aldus het gerechtshof. Daarin komen eigenaarswisselingen immers regelmatig voor. Bovendien is voor de huurder, op wiens verzoek de bankgarantie wordt afgegeven, niet zozeer de persoon van de begunstigde van belang, maar diens hoedanigheid als verhuurder. Doordat de opvolgende verhuurder bij voorbaat wordt aangewezen als begunstigde onder de bankgarantie, wordt voorkomen dat een huurder die op grond van (de Algemene Bepalingen bij) de huurovereenkomst verplicht is een bankgarantie te stellen, bij wisseling van eigendom telkens nodeloos een nieuwe bankgarantie moet opmaken. Deze werkwijze biedt ook zekerheid aan de koper/nieuwe verhuurder. Overdracht van (de rechten uit) de bankgarantie is omslachtiger en biedt de koper niet dezelfde onmiddellijke zekerheid.

Tenslotte overweegt het gerechtshof dat de vorige verhuurder geen aanspraak meer kan maken op de bankgarantie. De vorige verhuurder kan immers in de periode vóórdat de eigendom van het gehuurde overgaat, zelf onderzoeken of er nog vorderingen uit de huurovereenkomst openstaan, waarvoor hij de bankgarantie wenst in te roepen.

De vorderingen van de curator worden dus ook in hoger beroep afgewezen.

Voor de dagelijkse praktijk van verhuurders is deze uitspraak van groot belang. Indien de huurovereenkomst tekstueel helemaal gelijk is aan het ROZ-model, is er nu duidelijkheid, maar in de praktijk komt het voor dat het ROZ-model door partijen tekstueel wordt aangepast, bijvoorbeeld door de termen “verhuurder” en “huurder” te vervangen door de namen van de verhurende en hurende partij. Als dat gebeurt, kan het zomaar zijn dat de nieuwe verhuurder niet als “rechtverkrijgende” met betrekking tot de bankgarantie geldt.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Chris van de Merbel.

< Naar overzicht