"Wanneer de huurovereenkomst eindigt en in het pand vervolgens een soortgelijk bedrijf wordt gevestigd, kan de nieuwe huurder profiteren van de klantenkring van de oude huurder."

Goodwillvergoeding bij einde huurovereenkomst

Wanneer een huurovereenkomst is beëindigd en de exploitatie van de onderneming succesvol is verlopen, zal de verhuurder een bepaald voordeel genieten als zich in het pand vervolgens een soortgelijk bedrijf vestigt. Een nieuwe huurder kan immers profiteren van de klantenkring van de oude huurder. Van de nieuwe huurder zal de verhuurder dan ook vaak een hogere huurprijs of soms zelfs een bedrag ineens kunnen bedingen. In zoverre maakt hij gebruik van de goodwill, opgebouwd door een vorige gebruiker. Dit komt vaak voor in franchiserelaties: de franchisegever (tevens verhuurder) beëindigt de franchise- en huurovereenkomst met de franchisenemer (huurder) en verhuurt het gehuurde vervolgens aan een andere franchisenemer.

In de wet (artikel 7:308 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’)) is voor die gevallen geregeld dat de huurder van winkelruimte bij beëindiging van de huurovereenkomst een vergoeding van goodwill kan vorderen. Het artikel bepaalt dat, indien de verhuurder van winkelruimte voordeel geniet als die ruimte na beëindiging van de huur wordt gebruikt voor een gelijksoortig bedrijf, de (onder)huurder aanspraak kan maken op een naar billijkheid te berekenen vergoeding. 

De huurder kan de goodwillvergoeding alleen vorderen indien de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging door de verhuurder. Het is niet relevant of de huurder (franchisenemer) zich al dan niet tegen de opzegging door de verhuurder (franchisegever) heeft verweerd. In geval van opzegging door de huurder, beëindiging met wederzijds goedvinden of ontbinding, kan er geen aanspraak gemaakt worden op deze vergoeding. 

In theorie maakt het niet uit op basis van welke opzeggingsgrond de huurovereenkomst beëindigd is. In de praktijk zal echter niet snel aanleiding bestaan voor een vergoeding als de huurovereenkomst eindigt in verband met de slechte bedrijfsvoering van de huurder. In dat geval is een voor de verhuurder te verwachten voordeel immers niet aannemelijk.

Indien de verhuurder na de huurbeëindiging meer dan een jaar wacht voordat de bedrijfsruimte door een gelijksoortig bedrijf in gebruik wordt genomen, dan kan de gewezen huurder (volgens artikel 7:308 lid 3 BW) geen aanspraak meer maken op een vergoeding. Deze bepaling is gebaseerd op de gedachte dat na de termijn van een jaar geen voordeel meer wordt genoten van de activiteiten van de vertrekkende huurder.

In de procedure waarin de gewezen huurder aanspraak maakt op de vergoeding, zal deze moeten stellen en bewijzen dat de ondernemersactiviteiten van de verhuurder of de nieuwe huurder soortgelijk zijn aan zijn ondernemersactiviteiten en dat de verhuurder daarvan een voordeel geniet. Deze vergoeding is ruimer dan alleen het bedrag dat eventueel aan goodwill wordt berekend.

Een naar billijkheid te berekenen vergoeding bestaat uit elk aan de ondernemersactiviteit toe te schrijven voordeel dat de verhuurder geniet nadat het pand voor een soortgelijke ondernemersactiviteit wordt geëxploiteerd.

Een aanspraak op vergoeding kan overigens pas ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt, zodat kan worden vastgesteld of, en zo ja, in welke mate, de verhuurder daarvan voordeel geniet. De vergoeding kan dan ook nog niet (in reconventie) in de door de verhuurder gestarte beëindigingsprocedure (artikel 7:295 BW) worden gevorderd.

Vragen?

Eindigt uw huurovereenkomst op korte termijn en bent u benieuwd of u aanspraak kunt maken op deze goodwillvergoeding? Of bent u verhuurder en wilt u weten hoe groot de kans is dat uw huurder recht heeft of deze vergoeding? Neem dan gerust contact op met één van onze leden van Team Franchise.

< Naar overzicht