"Het verhuren van een woning – al dan niet via een bemiddelingsbureau - vergt een goede voorbereiding en het uitgebreid screenen van een potentiële huurder maakt daarvan onderdeel uit "

Gezocht: de ideale huurder!

Een koopwoning vinden in de randstad is geen sinecure: de prijzen rijzen de pan uit en er worden weer woningen verkocht boven de vraagprijs zoals in ‘the good old days’ vóór de crisis. Voor veel mensen is het huren van een woning daarom een aantrekkelijk alternatief. Flexibiliteit en minder onderhouds- en overige bijkomende kosten, zijn overwegingen om de koop van een woning uit te stellen of daarvan af te zien. Ook het verhuren van een woning in deze markt is daarom aantrekkelijk en lucratief. Maar hoe weet je of je een betrouwbare huurder hebt gevonden? Eentje die geen hennep kweekt in de woning, die de huur op tijd betaalt en geen overlast veroorzaakt.

Veel verhuurders schakelen een bemiddelingsbureau in die de verhuurder ontzorgt en het eigen netwerk benut om een geschikte huurder te vinden. Maar ook dat is geen garantie voor het veilig verhuren van een woning, zo blijkt uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Wat speelde er in die casus?

De feiten, samengevat

Via een bemiddelingsbureau bieden de erven de woning van hun overleden ouders met succes te huur aan. Enkele maanden na de totstandkoming van de huurovereenkomst, ontdekt de politie een hennepplantage in de woning die niet bewoond wordt. De woning blijkt te zijn verhuurd aan een stroman. Omdat de huurders illegaal elektriciteit aftapten, heeft de energieleverancier de erven aansprakelijk gesteld voor de schade vanwege diefstal. De burgemeester heeft de woning door middel van een last onder bestuursdwang gesloten voor de duur van drie maanden. De erven spreken de bemiddelaar aan voor de door hen geleden schade vanwege de schending van zijn zorgplicht. De erven verwijten het bemiddelingsbureau dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de persoon van de huurder en dat zij de door de huurder beschikbaar gestelde persoonsgegevens (legitimatiebewijs en loonstrook) niet goed heeft gecontroleerd. Ook zou het bemiddelingsbureau volgens de erven onvoldoende toezicht hebben gehouden op de woning en is zij niet alert genoeg geweest op onregelmatigheden, waartoe gezien de wijze van betaling van de huur alle reden was.

Het hof: bemiddelingsbureau is toerekenbaar tekortgeschoten en is schadeplichtig

Het hof stelt dat de zorgplicht van het bemiddelingsbureau meebrengt, dat zij beoordeelt of de potentiële huurder voldoende waarborg biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar de identiteit van de potentiele huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Het genoegen nemen met een vervallen identiteitskaart, is niet onzorgvuldig, aldus het hof. De kaart strekt ertoe om de identiteit van de houder ervan te kunnen vaststellen en dat is met een kaart met een (net) verstreken geldigheidsduur ook mogelijk.

De potentiële huurder had op voorhand een loonstrook aan het bemiddelingsbureau gegeven, die een verre van professionele indruk maakt en bij de eerste bestudering vragen oproept, bijvoorbeeld over het vakantiegeld en het ontbreken van essentiële gegevens. Bij een bemiddelingsbureau mag aanwezigheid van financiële kennis, waaronder kennis over de gegevens op een loonstrook, verondersteld worden en zij had in de loonstrook aanleiding moeten zien om meer informatie in te winnen bij de aspirant huurder. Bij gebreke van afdoende informatie had het bemiddelingsbureau contact moeten zoeken met de werkgever van de potentiële huurder en om een kopie van de arbeidsovereenkomst en een werkgeversverklaring moeten vragen. Door dit alles na te laten, is het bemiddelingsbureau toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht ten opzichte van de verhuurder.

Het hof acht het aannemelijk dat de verhuurder de woning niet verhuurd zou hebben aan deze huurders, indien zij zou hebben geweten dat zij een vervalste loonstrook hebben ingeleverd en niet beschikten over een inkomen uit een dienstverband. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat in die situatie geen hennepplantage in de woning zou zijn ingericht. Dat betekent dat alle schadeposten die verband houden met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning in ‘conditio sine qua non’ verband staan tot de tekortkoming van het bemiddelingsbureau. Dat betekent echter niet dat alle door de verhuurder opgevoerde schadeposten in redelijkheid kunnen worden toegerekend aan die tekortkoming.

Kosten herstel van de woning

Ten behoeve van de hennepplantage zijn er in de drie slaapkamers en op de zolder wanden geplaatst en latten bevestigd en is folie aangebracht. Er is vochtschade aan het laminaat en aan de wanden, er zijn tussendeuren bevestigd, gaten in het dakbeschot gemaakt en op veel plaatsen grote gaten geboord, onder andere in de centrale ventilatieschacht. Ook is sprake van vochtplekken in de plafonds. De woning is vóór de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, vanwege deze schade onder de marktwaarde verkocht.

Bij zaakschade – waarop deze kosten betrekking hebben - is het uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering, die in zijn algemeenheid wordt gesteld op de naar objectieve maatstaven berekende kosten die met het herstel zijn gemoeid, ook als het herstel feitelijk niet of tegen lagere kosten plaatsvindt (vgl.Hoge Raad 7 mei 2004, en 26 oktober 2012).

De redelijkheid brengt echter mee dat als zich door de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid wordt gebaseerd weliswaar een feitelijke wijziging heeft voorgedaan maar geen waardevermindering en de benadeelde geen redelijk belang heeft bij feitelijk herstel van de oude toestand, hem ter zake geen aanspraak op vergoeding toekomt (vgl. Hoge Raad 11 januari 2013). Die laatste situatie doet zich hier niet voor, nu niet ter discussie staat dat de woning door de installatie en de exploitatie van de hennepplantage is beschadigd en (door de oude of de nieuwe eigenaar) hersteld zal moeten worden. Dat de woning zonder beschadigingen meer waard zal zijn dan met de beschadigingen acht het hof alleszins aannemelijk.

Het enkele feit dat de verhuurder de schade niet zelf heeft laten herstellen, doet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet af aan begroting van de schade vanwege de beschadigingen aan de woning op de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten. Ter onderbouwing van hun stelling dat de herstelkosten € 17.545,- bedragen, heeft de verhuurder een offerte overgelegd. In deze offerte is aangegeven welke herstelwerkzaamheden dienen te worden verricht en hoeveel tijd en materiaalkosten daarmee zijn gemoeid. Indien het bemiddelingsbureau de omvang van deze post had willen weerspreken, zou zij hebben moeten aangeven waarom de in de offerte vermelde werkzaamheden niet verricht hoefden te worden en/of dat voor die werkzaamheden te veel uren, materiaalkosten of een te hoog uurtarief berekend werd. Dat heeft zij nagelaten. Ook het feit dat de offerte mogelijk afkomstig is van een bekende van de verhuurder betekent niet dat de offerte op verkeerde uitgangspunten is gebaseerd of anderszins onjuist is. Het hof wijst deze schadepost dan ook toe.

Huurderving

De gevorderde schade vanwege gederfde huur is niet toewijsbaar, omdat deze volgens het hof niet in causaal verband staat tot het verwijt dat het bemiddelingsbureau te maken valt. Indien het bureau wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook heeft ingediend, zou de huurovereenkomst met hem immers niet tot stand zijn gekomen en zou de verhuurder ook geen huurinkomsten hebben gehad uit een overeenkomst met de huurder.

Overige schadeposten

De ontruimingskosten en de schade vanwege de claim van de energieleverancier zijn volgens het hof wel toewijsbaar, maar de schoonmaakkosten en de kosten van de tuinman niet, omdat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat deze kosten in causaal verband staan tot de henneplantage. Het hof overweegt in dit verband dat bij de verkoop van de woning altijd werkzaamheden moeten worden verricht in verband met de presentatie en de oplevering van de woning, ook als er geen hennepplantage in de woning aanwezig is geweest, zodat er zonder nadere toelichting op de verschillende onderdelen van de factuur van de makelaar niet van kan worden uitgegaan dat de posten uit deze factuur het gevolg zijn van de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning.

Conclusie

Het verhuren van een woning – al dan niet via een bemiddelingsbureau - vergt een goede voorbereiding en het uitgebreid screenen van een potentiële huurder maakt daarvan onderdeel uit. Indien u een bemiddelingsbureau inschakelt, dan is het belangrijk om na te gaan of er een toereikende screening heeft plaatsgevonden en met welk resultaat. Daarbij is onder meer het volgende van belang:

  • Heeft de huurder zich gelegitimeerd met een origineel legitimatiebewijs?
  • Is degene die gescreend wordt dezelfde persoon als degene die de sleutel haalt en het contract tekent?
  • Heeft de huurder een werkgeversverklaring overgelegd? Is ter controle daarvan de werkgever (op zijn vaste nummer) gebeld.
  • Laat de huurbetaling altijd per bank en niet contant plaatsvinden.
  • Heeft de huurder de laatste drie loonstroken en de rekeningafschriften waar de laatste drie keer het salaris op is gestort overgelegd? Is ook afgesproken dat de huur vanaf dit banknummer wordt betaald?
  • Staat de elektriciteitsaansluiting op naam van de huurder?
  • Staat de huurder ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie?
  • Kan de huurder een huurdersverklaring van een vorige verhuurder overleggen?

Indien de screening positief is, dan is een goede huurovereenkomst natuurlijk van essentieel belang. Daarin kunnen verplichtingen van de huurder worden opgeschreven ter voorkoming van misbruik van de woning, zoals bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om:

  • de woning zelf te gebruiken met een verbod de woning – al dan niet tegen betaling – aan een ander in gebruik te geven;
  • de woonbestemming niet te wijzigen;
  • de verhuurder (of de beheerder) toe te staan de woning regelmatig te controleren;
  • in de woning geen hennep te kweken of te knippen en overigens niet in strijd met de Opiumwet te handelen.

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om zelfstandige en onzelfstandige woningen te verhuren met een tijdelijk contract, zonder dat de huurder zich bij beëindiging op huurbescherming kan beroepen. Het aangaan van een tijdelijk contract kan zinvol zijn om - bij wijze van proefperiode - te ondervinden of u de ideale huurder gevonden heeft.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of met mr. Lizelotte de Hoog

< Naar overzicht