Gewichtsbesparende breedplaatvloer? Twijfelachtige constructieve veiligheid? Ken snel uw juridische positie (als eigenaar, huurder, verhuurder, aannemer) 

Naar aanleiding van het ingestorte parkeerdek in Eindhoven vindt nu op grote schaal technisch onderzoek plaats naar de vraag of gebouwen een gewichtsbesparende breedplaatvloer (bijvoorbeeld een Bubble-deck vloer) hebben waarbij aan de constructieve veiligheid getwijfeld moet worden, en zo ja, of acute noodmaatregelen nodig zijn.

Voor eigenaren, bouwbedrijven, constructeurs, architecten, (ver)huurders, toezichthouders en verzekeraars een uitermate onzekere tijd. Naar verwachting zijn er circa 450 gebouwen mogelijk onveilig omdat de vloeren zijn voorzien van een gewichtsbesparende breedplaatvloer. Het gaat niet om woningen, maar om utiliteitsgebouwen, zoals scholen, multifunctionele centra etc.

Het technisch onderzoek vindt plaats aan de hand van de technische beslisboom die onder meer is te vinden als bijlage bij de brief van de voormalige minister Plasterk aan alle bouwbedrijven, constructeurs en leveranciers van breedplaten van 9 oktober 2017. Een aantal gebouwen wordt nu met spoed onderworpen aan een fysiek onderzoek.  De minister verzoekt ieders medewerking in het kader van dit onderzoek en dat is nodig, want het gaat om de veiligheid van mensen.

Maar als straks het technisch onderzoek klaar is, komen de vragen over schade en wie waar met de rekening naar toe kan.  Er zijn dan twee mogelijkheden:

Het loopt met een sisser af, zij het met (beperkte) schade

Als de vloer na onderzoek in orde blijkt, loopt het met een sisser af en zal eenieder opgelucht adem halen. Het is dan echter wel denkbaar dat de eigenaar/verhuurder/huurder, al dan niet op last van de gemeente, gedurende het onderzoek acute voorzorgsmaatregelen heeft moeten treffen, bijvoorbeeld het tijdelijk uitwijken naar een ander gebouw etc., zodat er niettemin schade is ontstaan.

Dan is het de vraag of de gedupeerde de rekening daarvoor bij een andere partij kan en mag neerleggen en wat die rekening kan inhouden, dus: in hoeverre kan de gevolgschade geclaimd worden?

In zijn algemeenheid lijkt dit voor een eigenaar niet aan de orde (maar wel nuttig om kort te onderzoeken). Voor een huurder/onderhuurder van een pand kan dat echter anders liggen.

Het loopt niet met een sisser af, en er is schade

Als de vloer niet in orde blijkt te zijn, dan komt er een breed scala aan andere vragen aan de orde. Kernvraag zal steeds zijn voor wiens rekening en risico de schade komt en wat u moet doen, en vooral, wannéér u wat moet doen! 

Of, en wat u moet doen, is sterk afhankelijk van uw specifieke positie.
Bent u bijvoorbeeld de eigenaar van het gebouw?  Dan is het van belang of u het gebouw in deze staat heeft gekocht, hoe lang geleden dat is geweest en wat er in de leveringsakte staat in verband met verborgen gebreken, garanties en dergelijke.

Het kan ook zijn dat u het gebouw heeft laten ontwerpen en laten bouwen (aanneming van werk). Dan is van belang hoe lang dat geleden is en op welke wijze u gecontracteerd heeft (ontwerp en uitvoering in één overeenkomst, of ondergebracht bij verschillende partijen). 

Bent u via een VvE gedeeltelijk eigenaar van het gebouw? Dan is het waarschijnlijk dat u mede-eigenaar bent van de algemene delen. Dan zult u met elkaar moeten bezien wat nodig is.

Bent u verhuurder of huurder van het gebouw? Dan hebt u te maken met de wettelijke rechten en verplichtingen – de zogenaamde gebrekenregeling – maar ook met die uit het huurcontract.

Bent u als constructeur/architect betrokken geweest bij het ontwerp van het gebouw? Dan is uw positie afhankelijk van het contract dat u met de opdrachtgever heeft gesloten en kan van belang zijn wat de contractuele relatie is met de leverancier van de vloeren.

Bent u als gemeente of namens de gemeente toezichthouder geweest bij de bouw? Dan kan de vraag rijzen of u een verwijt te maken valt als het gaat om de toetsing van de aanvraag voor de bouwvergunning. Ook kunnen er vragen ontstaan als het gaat om handhaving- en veiligheidsmaatregelen.

Kortom, achter de technische problematiek van een probleemvloer, schuilen de nodige juridische dimensies. Het is dan van groot belang om te weten wat uw positie is en wat u op dit moment kunt doen of moet doen (of juist niet). Ook is van belang op welk moment u dan moet handelen. Verjaringsproblematiek ligt namelijk op de loer! En in het geval belangen van een verzekeraar een rol (gaan) spelen, is tijdig handelen ook noodzakelijk bijvoorbeeld om verval van rechten te voorkomen. 

Binnen de vestigingen van ons kantoor hebben wij in onze expertise teams bouw- en vastgoed, overheidspraktijk of huurrecht, voor de verschillende vragen en posities bij wijze van een scan een analyse ontwikkeld. Zo kunnen wij u aan de hand van een zeer gerichte intake zeer snel laten weten wat uw specifieke positie is en hoe u nu met de wetenschap uit het technisch onderzoek kunt/moet handelen teneinde in elk geval een positie te houden op schadeverhaal, dan wel hoe u kunt/moet handelen als u bijvoorbeeld als eigenaar/verhuurder of toezichthouder aansprakelijk wordt gesteld door een gedupeerde partij.

In onze drie vestigingen zitten advocaten met de nodige expertise. Als eerste aanspreekpunt per vestiging voor vragen die verband houden met probleemvloeren kunt u terecht bij:

mr. Joke Mikes te Rotterdam (010 - 440 31 00 of jmi@justionadvocaten.nl)
mr. Jan-Willem van Koeveringe te Middelburg (0118 - 623 719 of jwk@justionadvocaten.nl)
mr. Edwin Bregonje te Terneuzen  (0115 - 613 175 of eb@justionadvocaten.nl).

Of uiteraard met één van de andere advocaten van Justion Advocaten (www.justionadvocaten.nl).  

 

< Naar overzicht