"Voor zover dit in de praktijk niet al gebeurt, is het voor sociaal verhuurders belangrijk om de medewerkers goed te instrueren over hun rol in het intakegesprek met een aspirant huurder"

Geen huurtoeslag? De verhuurder krijgt de rekening gepresenteerd!

De verhuurder moet samen met de huurder vaststellen of hij in aanmerking komt voor huurtoeslag en of hij, gezien zijn inkomen, de huur van de betreffende woning kan betalen. Als de huurder laks is met het aanleveren van de benodigde informatie, zodat deze beoordeling niet kan plaatsvinden, dan moet de conclusie zijn dat er geen huurovereenkomst gesloten kan worden.

Graag attenderen wij u op een recent gepubliceerde uitspraak van 30 juni 2017 van de Rechtbank Rotterdam, die betrekking heeft op de verplichtingen van een woningcorporatie om:

  • te beoordelen of een potentiële huurder, gelet op zijn inkomen, in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren, en indien dit het geval is;
  • de potentiële huurder in te lichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen.

Het niet nakomen van deze verplichting door een sociaal verhuurder heeft volgens de rechter tot gevolg dat de huurprijs wordt verminderd.

De uitspraak heeft betrekking op de handelwijze van de Rotterdamse woningcorporatie, Havensteder, die met een huurder een huurovereenkomst heeft gesloten voor een huurprijs van € 551,- per maand. Omdat er een forse huurachterstand ontstaat, vordert Havensteder betaling daarvan en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning. De huurder voert verweer door een beroep te doen op dwaling. Een huurovereenkomst is vernietigbaar op grond van dwaling als Havensteder in verband met wat zij wist of behoorde te weten over die dwaling de huurder daarover had moeten inlichten (artikel 6:228 BW). In plaats van de huurovereenkomst te vernietigen, kan de rechter ter opheffing van het nadeel de overeenkomst ook wijzigen (artikel 6:230 BW). De rechter oordeelt dat het beroep van de huurder op dwaling slaagt en overweegt daarbij het volgende:

Het is aan Havensteder als professionele verhuurder, in dit geval te meer omdat zij sociale huurwoningen verhuurt, te beoordelen of een potentiële huurder gelet op zijn inkomen in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren, als dit zo is te beoordelen of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen en de potentiële huurder in te lichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. Havensteder is deze verplichtingen niet nagekomen. De huurder verkeerde in de veronderstelling dat zij huurtoeslag voor de woning kon krijgen, terwijl dit (om verschillende redenen nu) niet zo blijkt te zijn. Havensteder verweert zich door te stellen dat ‘uit niets bleek dat huurder de huur níet kon betalen’, terwijl zij juist had moeten aantonen op grond waarvan zij bij het aangaan van de huurovereenkomst tot het oordeel is gekomen dat dit geen problemen op zou leveren. Het is wellicht zo dat de huurder destijds laks was in het aanleveren van informatie en moeilijk te bereiken was, maar dit had voor Havensteder tot de conclusie moeten leiden dat zij niet kon beoordelen of de huurder in aanmerking kwam voor de woning en dat daarom géén huurovereenkomst zou worden gesloten.

De kantonrechter acht het redelijk om, zoals de huurders hebben gevorderd, het nadeel van deze dwaling in die zin op te heffen, dat de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op het lagere bedrag van € 409,92 per maand. Overigens zijn de vorderingen van Havensteder tot betaling van de huurachterstand – gebaseerd op de verlaagde huurprijs – en tot ontbinding en ontruiming wel toegewezen.

Voor zover dit in de praktijk niet al gebeurt, is het voor sociaal verhuurders belangrijk om de medewerkers goed te instrueren over hun rol in het intakegesprek met een aspirant huurder en hen te wijzen op deze verplichtingen om te voorkomen dat als huurders geen huurtoeslag krijgen, zij de gevolgen hiervan kunnen afwentelen op de verhuurder.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Lizelotte de Hoog.

< Naar overzicht