"verstandig is een toestemmingsvereiste in de huurovereenkomst of de daarop toepasselijke huurvoorwaarden op te nemen"

Een gastouderbedrijf uitoefenen in een huurwoning, mag dat?
Zoals het een jurist betaamt, beantwoorden wij deze vraag met “dat hangt er vanaf”.

Het Gerechtshof Den Haag heeft in een uitspraak uit 2015 namelijk een huurder (voorwaardelijk) veroordeeld de woning te ontruimen vanwege het daarin exploiteren van een gastouderbedrijf, terwijl de Rechtbank Rotterdam begin dit jaar oordeelde dat het uitoefenen van een gastouderbedrijf onvoldoende was om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming van de woning) toe te wijzen. Aan de twee uitspraken lagen (uiteraard) verschillende feiten ten grondslag, die het verschil maakten voor de uitkomst van de procedures.

In de casus die leidde tot de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag ging het om de verhuur van een sociale huurwoning. In de huurovereenkomst was onder meer bepaald dat het gehuurde uitsluitend was bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurster en de leden van haar gezin. In de op de huurovereenkomst toepasselijke huurvoorwaarden was opgenomen dat het de huurder verboden was om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder in het gehuurde een bedrijf uit te oefenen. De huurster heeft op een bepaald moment toestemming aan de verhuurder gevraagd om een internetbedrijf (als weddingplanner) vanuit het gehuurde te mogen starten. Hiervoor zou de huurster geen mensen in de woning hoeven te ontvangen. De verzochte toestemming werd verleend, maar later is de verhuurder uit onderzoek in de registers van de Kamer van Koophandel gebleken dat de huurster, naast het weddingplanner-bedrijf, ook een gastouderbedrijf had laten inschrijven. Toen de huurster - ondanks een sommatie daartoe van de verhuurder - niet stopte met het opvangen van kinderen in de woning, startte de verhuurder een procedure waarin hij de rechter vroeg de huurster te veroordelen tot het staken van het gastouderbedrijf op straffe van een dwangsom, en de huurovereenkomst te ontbinden onder de voorwaarde dat de dwangsom geheel zou zijn verbeurd.

Naar het oordeel van het Gerechtshof Den Haag kan onder ‘het gebruik als woonruimte uitsluitend ten behoeve van huurster en leden van haar gezin’ redelijkerwijs niet worden verstaan het gebruik door huurster als gastouder. Voor dit gebruik was volgens het Gerechtshof Den Haag dan ook toestemming van de verhuurder vereist, en die is niet verleend.

De verhuurster dient te waken voor (potentiële) overlast voor omwonenden, en het in de bovenwoning structureel opvangen van kinderen van derden, naast eigen kinderen, vergroot het risico op overlast, aldus het Gerechtshof Den Haag. Het Gerechtshof Den Haag oordeelt bovendien dat de verhuurder belang heeft bij het voorkomen van onwenselijke precedentwerking door het toestaan van bedrijfsmatige en potentieel overlastgevende activiteiten in een huurwoning met woonbestemming. Deze belangen acht het Gerechtshof Den Haag zwaarwegend, en in het kader van een belangenafweging weegt het zuiver financiële belang van de huurster (die eerder was aangewezen op een uitkering) onvoldoende zwaar. Hoewel de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder (waaronder de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst) in eerste instantie had afgewezen, wijst het Gerechtshof Den Haag ze dus alsnog toe.

Tot een ander oordeel kwam de Rechtbank Rotterdam eerder dit jaar. In de zaak die leidde tot het vonnis van de Rechtbank Rotterdam waren twee boven/onder elkaar gelegen huurwoningen in Rotterdam verhuurd aan één huurster, welke woningen volgens de huurovereenkomst uitsluitend als woonruimte mochten worden gebruikt. Desondanks vangt de huurster daar, naast haar vier eigen kinderen, – naar eigen zeggen – maximaal vier kinderen op gedurende drie dagen per week. De verhuurder vordert vervolgens de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurster het gehuurde te ontruimen en verwijst daarbij naar de hierboven behandelde uitspraak van het Gerechtshof Den Haag.

De huurster stelt dat zij toestemming van de verhuurder heeft gekregen voor de exploitatie van het gastouderbedrijf, maar de Rechtbank Rotterdam oordeelt dat het niet nodig is dat de huurster deze stelling bewijst. Met een verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 30 maart 1990  overweegt de rechtbank namelijk dat het niet ongebruikelijk is dat een huurder vanuit de woonruimte ook economische activiteiten ontplooit. Zolang de huurder ook in het gehuurde woont is dat tot op zekere hoogte verenigbaar met het overeengekomen gebruik (als woonruimte). Of de huurder het gehuurde daarnaast ook voor economische activiteiten mag gebruiken zonder expliciete toestemming van de verhuurder hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval.

In casu gaat het om het opvangen van kinderen in een woonruimte, alsof de opgevangen kinderen in een ander gezin zijn. Daarmee verschilt de kinderopvang niet of nauwelijks van een gewone gezinssituatie, aldus de rechtbank. Het verschil is alleen dat er meer kinderen worden opgevangen dan in een gewoon gezin. Gelet op de grootte van de twee woningen is het totaal van acht kinderen (vier eigen kinderen en vier oppaskinderen) volgens de Rechtbank Rotterdam niet excessief te noemen. De opvang van de kinderen gaat wel gepaard met meer bezoek aan huis, omdat de kinderen elke dag worden gebracht en weer opgehaald, maar ook dat hoeft volgens de rechtbank niet af te wijken van de gewoonten in een gewoon gezin. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat niet kan worden gezegd dat de kinderopvang een buitenproportioneel intensiever gebruik van het gehuurde oplevert. Daarbij neemt de rechter in aanmerking dat van overlast niet is gebleken en de gehuurde woningen over een eigen (niet met anderen woningen gedeelde) toegang beschikken. De aard van de door de huurster geëxploiteerde onderneming vergt daarom volgens de kantonrechter niet dat daarvoor toestemming van de verhuurder wordt gevraagd.

De kantonrechter overweegt dat het verschil met de zaak die ten grondslag lag aan de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag onder meer gelegen is in het feit dat met betrekking tot de twee woningen in Rotterdam geen toestemmingsvereiste (voor bedrijfsmatige activiteiten) in de huurovereenkomst was opgenomen. Bovendien werd de kans op overlast bij de zaak van het Gerechtshof Den Haag een stuk groter ingeschat, omdat het daar ging om een bovenwoning. Ook woog mee dat bij de zaak van Gerechtshof Den Haag sprake was van een sociale huurwoning, waarvoor toewijzingsregels gelden en waarbij sprake is van een gesubsidieerde huurprijs, die lager is dan op grond van de markt mogelijk is. In dat geval wordt niet snel aanvaard dat de woning wordt gebruikt om er zelf een inkomen aan te ontlenen. Van de twee woningen in Rotterdam was niet gesteld of gebleken dat het ging om sociale huurwoningen.

Alles overziende komt de kantonrechter in Rotterdam dan ook tot de conclusie dat de huurster door het beroepsmatig opvangen van kinderen in haar gezin geen inbreuk maakt op de woonbestemming van het gehuurde. Zij had voor het gebruik van de woningen als opvanglocatie geen toestemming van de verhuurder nodig en de vorderingen van de verhuurder worden daarom afgewezen.

Twee op het eerste gezicht vergelijkbare casussen, met een tegengesteld rechterlijk oordeel dus. Hieruit blijkt maar weer dat de uitkomst van een procedure afhankelijk kan zijn van alle feiten en omstandigheden van het specifieke geval. Duidelijk is in ieder geval wel dat indien u als verhuurder wenst te voorkomen dat bedrijfsmatige activiteiten worden ontplooid vanuit de gehuurde woonruimte, het verstandig is een toestemmingsvereiste in de huurovereenkomst of de daarop toepasselijke huurvoorwaarden op te nemen.

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Lizelotte de Hoog of met mr. Joke Mikes.

 

< Naar overzicht