Blog Door mr. M. (Marlies) Kool

In een huurovereenkomst is vaak de verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf door de huurder in de gehuurde woning opgenomen. Indien de verhuurder denkt dat de huurder aan deze verplichting niet voldoet, dan kan de verhuurder een procedure starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Op grond van artikel 150 Rechtsvordering dient de verhuurder haar stelling dat geen sprake is van hoofdverblijf te bewijzen. Veel verhuurders hebben echter in de overeenkomst opgenomen dat dan de huurder moet bewijzen dat hij wél in de woning woont. Dit betekent dat de verhuurder de bewijslast omkeert en aan de kant van de huurder heeft neergelegd. Maar mag dit wel?  

In een uitspraak van 2 april 2019 heeft het Gerechtshof Amsterdam beoordeeld of de bepaling in de algemene voorwaarden dat huurder moet bewijzen dat het gehuurde zijn hoofdverblijf is, een onredelijk bezwarend beding is. Het Hof zet in dit kader uiteen waarom de bepaling wél of niet onredelijk bezwarend is voor de huurder

Niet onredelijk bezwarend voor de huurder
Ten aanzien van het standpunt dat het is toegestaan om de bewijslast bij de huurder neer te leggen, oordeelt het Hof als volgt. Omkering van de bewijslast is noodzakelijk, onder meer omdat de verhuurder inzake het hoofdverblijf van de huurder in bewijsnood verkeert. De huurder weet zelf het beste waar hij het centrum van zijn activiteiten heeft. Daarnaast is het verzamelen van bewijs praktisch lastig uitvoerbaar voor de verhuurder en tevens juridisch risicovol (denk bijvoorbeeld aan de privacy van de huurder). Ook zullen omwonenden niet altijd happig zijn om een verklaring af te leggen over de buurman of buurvrouw.

Eveneens neemt het Hof in overweging dat het een sociale huurwoning betreft. Voor dergelijke woningen bestaan wachtlijsten die gemakkelijk een decennium beslaan. Uit het oogpunt van een goede volkshuisvesting is het hoogst onbillijk als sociale huurwoningen onnodig leeg staan. Als dan de bewijslast van het (niet) hebben van een hoofdverblijf op de verhuurder rust en waaraan moeilijk kan worden voldaan, dan kan woonfraude moeilijk worden aangepakt en zullen wachtlijsten langer zijn dan nodig.

Wel onredelijk bezwarend voor de huurder
Het Hof ligt vervolgens het standpunt toe dat het oneerlijk zou zijn als de huurder de bewijslast draagt. Het begrip ‘hoofdverblijf’ is nogal vaag. Als de bewijslast dan bij de huurder ligt, brengt dit onzekerheid met zich over de vraag hoe het hoofdverblijf kan worden bewezen en de waarde die de rechter aan de bewijsmiddelen zal toekennen. In zo’n procedure staat voor de huurder veel op het spel – namelijk een dak boven het hoofd – hetgeen nog meer onzekerheid ten aanzien van de bewijslast met zich meebrengt. Tot slot belast het bewijsbeding de huurder met de moeite en de kosten die het vergaren van (getuigen)bewijs met zich brengt.

Het Hof concludeert daarom ook dat de omkering van de bewijslast oneerlijk is. Het zou namelijk in strijd zijn met de goede trouw en het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen uit de huurovereenkomst aanzienlijk verstoren. Het Hof stelt eveneens dat het beding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht van de huurder op huurbescherming.

Het Hof heeft nog de mogelijkheid om door middel van een prejudiciële vraag de vraag ten aanzien van de omgekeerde bewijslast voor te leggen aan de Hoge Raad. Of het Hof hier gebruik van maakt, is nog onbekend. Tevens hebben partijen nog de mogelijkheid om in beroep te gaan tegen de uitspraak van het Hof.

Wat betekent dit voor u, als verhuurder, in de praktijk? Als verhuurder kunt u – vooralsnog – het beding ten aanzien van de omgekeerde bewijslast opnemen in de algemene voorwaarden. Er is immers nog geen definitief uitsluiten over de status daarvan. Tevens kan het beding dan zorgen voor een preventie werking, waardoor huurders misschien geneigd zijn het niet aan te laten komen op een procedure.

Als verhuurder dient u er echter wel rekening mee te houden dat een dergelijk beding in een procedure niet overeind blijft, zodat het belangrijk is dat u als verhuurder zelf al bewijs verzamelt om aan te tonen dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dit kan bijvoorbeeld door het uitvoeren van een buurtonderzoek, het regelmatig controleren van de brievenbus van de huurder (wordt deze geleegd of niet?) en navragen bij omwonenden of zij de betreffende huurder regelmatig signaleren.

Heeft u het vermoeden dat een huurder niet het hoofdverblijf heeft in het gehuurde? Wij adviseren u graag over de mogelijkheden om hiertegen op te treden!

mr. M. (Marlies) Kool

mr. M. (Marlies) Kool

Contractenrecht, Huurrecht...

Over de auteur

Mr. M. (Marlies) Kool is in augustus 2017 afgestudeerd. Marlies is per 1 november 2018 begonnen bij Justion Advocaten als juridisch medewerkster en sinds half augustus 2019 werkzaam als advocaat. Marlies maakt deel uit van het Team Ondernemingsrecht en Huurrecht en houdt zich bezig met het algemene contractenrecht en met huurrecht voor bedrijfs- en woonruimte.
< Naar overzicht