Blog Door mr. R.F. (Rick) van Dam, mr. J.W. (Jan-Willem) van Koeveringe

Eerder schreef mijn collega Jan-Willem van Koeveringe een tweetal blogs over het wetsvoorstel ‘Wet Kwaliteitsborging’. Ondanks het feit dat het wetsvoorstel in 2017 werd aangenomen door de Tweede Kamer, stuitte het wetsvoorstel op (ernstige) bezwaren. Op 4 juli 2017 is daarom tijdens de behandeling in de Eerste Kamer besloten om de stemming over het wetsvoorstel aan te houden. Op 6 december 2018 heeft een debat in de Tweede Kamer plaatsgevonden waardoor een aantal onderdelen van het wetsvoorstel zijn verduidelijkt zodat de behandeling door de Eerste Kamer kan plaatsvinden. Op 14 mei jl. heeft de stemming over het wetsvoorstel plaatsgevonden, waarbij het wetsvoorstel is aangenomen. Wanneer de wet in werking zal treden is nog niet bekend. Wel is bekend dat de wet op zijn vroegst op 1 januari 2021 in werking zal treden.

De Wet Kwaliteitsborging behelst veranderingen in het kader van de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Burgerlijk Wetboek. De veranderingen in het Burgerlijk Wetboek, welke allen zijn ondergebracht in titel 12 van Boek 7 BW betreffende aanneming van werk, zullen in deze blog centraal staan. De publiekrechtelijke wijzigingen zullen we in deel 2 van dit blog weergeven.  

Waarschuwingsplicht

Allereerst zal de waarschuwingsplicht zoals wij deze onder huidige artikel 7:754 BW worden uitgebreid (titel 12 van Boek 7 BW, aanneming van werk). Op basis van dit artikel is de aannemer kort gezegd verplicht om opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht. Aan artikel 7:754 BW wordt met de invoering van de nieuwe wet een tweede lid toegevoegd, welke inhoudt dat de aannemer deze waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig aan de opdrachtgever dient te doen en daarbij tevens dient te wijzen op de mogelijke gevolgen die dit heeft voor een deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Hoewel het nieuwe tweede lid van regelend recht is, kan hiervan niet worden afgeweken voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf.

Het opleverdossier

Met het wetsvoorstel worden niet alleen bestaande wetsartikelen aangepast en uitgebreid, er worden tevens nieuwe artikelen toegevoegd. Zo ook het nieuwe artikel 7:757a BW. Op basis van dit nieuwe artikel is de aannemer verplicht om bij kennisgeving aan de opdrachtgever dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, een dossier over te leggen met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Dit dossier bevat gegevens die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de uitgevoerde werkzaamheden. Hierbij kan worden gedacht aan tekeningen, beschrijvingen van de toegepaste materialen en gegevens die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het gebouw. Voor aannemers is het dus van belang om zich er van bewust te zijn dat zij vanaf het moment dat de wet van kracht wordt, verplicht zijn om bij oplevering een dergelijk dossier over te leggen aan de opdrachtgever. Mede gezien de administratieve lasten die dit met zich brengt is het goed om tijdig een begin te maken met deze dossiervorming teneinde problemen te voorkomen op het moment dat de wet in werking treedt.O

Oplevering

Oplevering is geregeld in artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek. De nieuwe wet beoogt geen verandering omtrent de regels wanneer een bouwwerk moet worden beschouwd als opgeleverd. De regels hieromtrent zijn geregeld in artikel 7:758 lid 1 BW en houden kort gezegd in dat het werk als opgeleverd wordt beschouwd indien het (al dan niet stilzwijgend) door de opdrachtgever is aanvaard. Tot zover niks nieuws. De verandering zit met name in de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van het bouwwerk. Onder het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken aan het bouwwerk, indien de opdrachtgever deze gebreken ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Juist deze regeling heeft mede de basis gevormd voor het thans aangenomen wetsvoorstel. Het kwam namelijk met grote regelmaat voor dat veelal ondeskundige consumenten werden geconfronteerd met gebreken die zij bij de oplevering niet hadden geconstateerd, maar redelijkerwijs wél hadden kunnen constateren. Op basis van artikel 7:758 lid 3 BW stonden deze consumenten met lege handen nu de aannemer van aansprakelijkheid was ontslagen.

Onder de Wet Kwaliteitsborging wordt deze regeling drastisch aangepast ten gunste van de opdrachtgever door de aannemer aansprakelijk te houden, ook voor gebreken die niet bij de oplevering van het werk zijn ontdekt, tenzij deze gebreken de aannemer niet zijn toe te rekenen. Van deze regeling kan ten opzichte van particulieren niet worden afgeweken. In zakelijke relaties is het mogelijk om van deze regeling af te wijken, zij het dan dat deze afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst moet zijn opgenomen.

Het nieuwe lid 4 behelst overigens niet een onbeperkte aansprakelijkheid voor de aannemer. Zo zal de opdrachtgever net als onder het huidige wettelijke stelsel gehouden zijn om binnen redelijke termijn bij de aannemer te klagen en blijven de verjaringstermijn ook van toepassing.

Informatieplicht bij de bouw van een woning voor een particulieren

De artikelen 7:765 BW e.v. zien op de bouw van een woning voor een particulier. Aan deze afdeling wordt een artikel toegevoegd, te weten artikel 7:765a BW. Op basis van dit nieuwe artikel is de opdrachtgever pas gebonden aan een overeenkomst tot het bouwen van een huis, indien de aannemer deze opdrachtgever schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze heeft geïnformeerd of, en zo ja, op welke wijze hij is verzekerd voor de nakoming van zijn verplichtingen en zijn aansprakelijkheid.

Deze informatieplicht is verstrekkend in die zin dat de informatie moet worden verstrekt op een duidelijke en begrijpelijke wijze en in ieder geval ziet op de omvang van de verzekering, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is verstrekt. Indien de aannemer deze informatie niet (volledig) verschaft, vormt dit een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst waardoor de opdrachtgever mogelijk schadevergoeding kan vorderen of de overeenkomst kan ontbinden.

(Notaris)depot

Last but not least verandert de regeling omtrent het notarisdepot. Het notarisdepot is geregeld in artikel 7:768 BW en houdt kort gezegd in dat een opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom kan storen bij de notaris. De notaris brengt onder het huidige stelsel het bedrag van dit depot drie maanden na oplevering in de macht van de aannemer, tenzij opdrachtgever gebruikmaakt van zijn opschortingsbevoegdheid.

Onder de Wet Kwaliteitsborging wordt een nieuw lid toegevoegd aan artikel 7:768 BW dat inhoudt dat de aannemer de opdrachtgever uiterlijk 2 maanden na het tijdstip van oplevering, schriftelijk in de gelegenheid stelt om aan te geven of hij van zijn opschortingsbevoegdheid gebruikt wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift naar de notaris.

Het depot zal dan vervolgens pas in de macht van de aannemer worden gebracht, drie maanden na het tijdstip van oplevering indien de notaris het afschrift heeft ontvangen waarin de aannemer de opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid heeft gesteld om gebruik te maken van zijn opschortingsrecht.

Ook hier wordt dus een actievere informatieplicht van de aannemer verlangd.

Conclusie

Al met al zal er onder de Wet Kwaliteitsborging het nodige veranderen voor de aannemers; het aantal taken en verantwoordelijkheden wordt uitgebreid. Zo zullen zij de klanten bij oplevering moeten voorzien van een opleverdossier, worden zij geconfronteerd met een uitbreiding van aansprakelijkheid en komt er een actievere en meer verstrekkende informatieplicht op hen te rusten. Het is daarom van belang om tijdig in te spelen op de aanstaande veranderingen en de bedrijfsprocessen her in te richten waar nodig.

Auteurs

< Naar overzicht