Blog Door mr. R.F. (Rick) van Dam

Op 3 november 2018 is een wijziging in het Bouwbesluit 2012 doorgevoerd. Aan het bouwbesluit 2012 wordt een nieuwe afdeling toegevoegd, te weten afdeling 5.3. In deze nieuwe afdeling wordt de labelverplichting voor kantoorgebouwen geregeld. Het houdt concreet in dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1, 3 of beter. Kortom, vanaf 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen dat geen C-label of beter heeft. 

Waar komt deze labelverplichting vandaan? 

De aanleiding voor de labelverplichting van kantoorgebouwen is gelegen in het in 2013 gesloten Energieakkoord. Daarnaast is het zo dat in het Regeerakkoord van 2017 een reductie van de CO2 uitstoot met maar liefst 49 procent in 2030 als doel is gesteld. De label C-verplichting voor kantoorgebouwen is dan ook onderdeel van de maatregelen die worden genomen om deze doelstelling te behalen. Daarop is in overleg met de partijen die vertegenwoordigd zijn in de Borgingscommissie van het Energieakkoord (overheden en bedrijfsleven) besloten tot een label C-verplichting voor kantoorgebouwen per 1 januari 2023.

Er zal geen speciale subsidie vanuit de overheid komen voor het energiezuiniger maken van de kantoorgebouwen. Kantooreigenaren kunnen echter wel gebruik blijven maken van de huidige subsidieregelingen zoals de regeling Energie-investeringsaftrek, de Investeringssubsidie duurzame energie voor zonneboiler, warmtepompen en biomassaketels en de Stimulering duurzame energieproductie.

Geldt de labelverplichting voor alle kantoorgebouwen? 

Allereerst is van belang om vast stellen wat onder kantoorgebouw moet worden verstaan. Op basis van artikel 1.1 van het Bouwbesluit is een kantoorgebouw een gebouw of gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan. De label C-verplichting is niet van toepassing op alle kantoorgebouwen. Artikel 5.11 van het Bouwbesluit maakt een drietal uitzonderingen. Allereest is er een uitzondering voor kantoren die deel uitmaken van een overkoepelend gebouw, en waarvan minder dan 50% van het totaaloppervlakte van de gebruiksfuncties van dit gebouw wordt gebruikt voor kantoorfuncties. Daarnaast is het zo dat de labelverplichting niet van toepassing is op gebouwen waarvan de kantoorfuncties en nevenfuncties 100 vierkante meter of minder bedragen. De laatste uitzondering geldt voor gebouwen die genoemd worden in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. In dit artikel staan bijvoorbeeld kantoren die zich bevinden in rijksmonumenten of kantoren die slechts voor de duur van maximaal twee jaar worden gebruikt.

Wat houdt de hardheidsclausule uit het Bouwbesluit precies in en waarvoor is deze in het leven geroepen?

In artikel 5.11 lid 5 van het Bouwbesluit is een hardheidsclausule te vinden. De hardheidsclausule is in het leven geroepen voor kantoorgebouwen waarvan de terugverdientijd van de investering (om een label C of beter te behalen) meer dan 10 jaar is. Voor die kantoorgebouwen, bijvoorbeeld oude kantoorpanden die doorgaans niet goed geïsoleerd zijn, wordt een investering gevergd met een terugverdientijd van maximaal 10 jaar. Van dergelijke kantoorgebouwen wordt dus niet geëist dat zij in 2023 voldoen aan de label C-verplichting, maar wel dat zij maatregelen nemen om het kantoor energiezuiniger te maken. 

De kosten 

Wat voor kosten gaat deze label C-verplichting met zich brengen voor het bedrijfsleven? Kantooreigenaren zien zich in de periode tot 1 januari 2023 geconfronteerd met een tweetal kostenposten. Allereest zullen er kosten moeten worden gemaakt om na te gaan of huidige kantoorpand al voldoet aan de label C-verplichting. Mocht dit niet het geval zijn, dan is de volgende kostenpost de investering die zal moeten gemaakt om te zorgen dat het kantoorpand wél aan de verplichting voldoet. 

Handhaving

Zoals gezegd is het dus per 1 januari 2023 verboden om kantoorgebouwen te gebruiken die niet voldoen aan de label C-verplichting. Gebeurt dit wel, dan heeft dit te gelden als een overtreding van het Bouwbesluit. Hiertegen kan door het bevoegd gezag (het college van burgemeesters en wethouders) worden opgetreden, zowel bestuursrechtelijk als strafrechtelijk. Hiervoor wordt aansluiting gezocht bij de handhavingsinstrumenten die de Woningwet biedt. 

Een waarschuwing behoort ook tot de mogelijke handhavingsinstrumenten die het bevoegd gezag in kan zetten. Op deze manier wordt de overtreder tijd gegund om de investeringen te verrichten die nodig zijn om aan de label C-verplichting te kunnen voldoen. 

Wat zijn nu de gevolgen voor lopende huurovereenkomsten, dan wel voor huurovereenkomsten die nog zullen worden gesloten?

De labelverplichting is voor verhuurder en huurder op meerdere fronten van belang. Zo is de label C-verplichting vanaf 1 januari 2023 primair de verplichting van de eigenaar/verhuurder, deze is er namelijk voor verantwoordelijk dat het kantoorgebouw een energie label C of beter heeft.

Het is echter staande praktijk dat huurders verantwoordelijk zijn voor de ‘kleine’ herstellingen aan het kantoorgebouw, bijvoorbeeld op basis van artikel 7:217 BW. Het verdient daarom aanbeveling, om bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten vooruit te denken over de situatie die ontstaat in aanloop naar 1 januari 2023. Zo is het voor de verhuurder aantrekkelijk om te bedingen dat huurder bijdraagt in de kosten die moeten worden gemaakt om te kunnen voldoen aan de label C-verplichting of dat huurder op een andere manier energiebesparende maatregelen neemt. Huurder is er namelijk ook bij gebaat dat het kantoor dat hij huurt op 1 januari 2023 aan de label C-verplichting voldoet. Voldoet het kantoor namelijk niet aan deze verplichting, dan zal de huurder hiervan geen gebruik meer mogen maken.

Vooruitlopend daarop is het belangrijk dat verhuurder en huurder met elkaar in gesprek gaan over wat de label C-verplichting concreet voor hen gaat betekenen, niet in de laatste plaats omdat per 1 januari 2030 een label A-verplichting voor kantoorgebouwen ontstaat. Hoe wordt omgegaan met de situatie dat de streefdatum van 1 januari 2023 niet wordt gehaald, en wie draait er op voor de kosten indien handhavend wordt opgetreden? Hoe worden de kosten verdeeld van het groot, dan wel klein onderhoud dat in de komende jaren plaats zal vinden, in ogenschouw nemend dat de komende tijd mogelijk forse investering worden gevraagd om te kunnen voldoen aan de label C-verplichting? Verhuurder en huurder kunnen hierover onderling afspraken maken, ook met het oog op het feit dat huurder voordelen zal genieten van een energiezuiniger gebouw. De energierekening zal namelijk dalen. Bovenstaande (aanvullende) afspraken kunnen bijvoorbeeld worden opgenomen in een allonge bij de huurovereenkomst. Bij lopende huurovereenkomsten kunnen in de allonge aanvullende afspraken worden gemaakt. Bij nog te sluiten overeenkomsten kunnen deze afspraken zowel in de allonge als verderop in de huurovereenkomst worden gemaakt. 

Afsluitend kan worden gesteld dat de invoering van de labelverplichting gevolgen zal hebben voor lopende en nog te sluiten huurovereenkomsten. Het verdient voor beide situaties aanbeveling om voor het betreffende kantoorpand vast te laten stellen wat het huidige energielabel is. Van hieruit kunnen namelijk verdere afspraken worden gemaakt. Heeft het kantoorpand bijvoorbeeld al een label-C of zelfs beter, dan zijn de wijzigingen in lopende overeenkomsten of in nog te sluiten overeenkomsten mogelijk een stuk minder ingrijpend dan wanneer label-C bij lange na niet wordt gehaald. Maak derhalve na het vaststellen van het energielabel concrete afspraken over hoe het huidige energielabel gehandhaafd en/of verbeterd kan worden en hoe de kosten hieromtrent verdeeld zullen worden.

Wordt vervolgd!
 

mr. R.F. (Rick) van Dam

mr. R.F. (Rick) van Dam

Aanbestedingsrecht, Ondernemingsrecht, Bouwrecht...

Over de auteur

Mr. R.F. (Rick) van Dam is sinds januari 2019 werkzaam als advocaat bij Justion Advocaten. In zijn dagelijkse praktijk houdt hij zich voornamelijk bezig met aanbestedingsrecht, bouwrecht en ondernemingsrecht.
< Naar overzicht